疫情还没走，房企年报季却如期而至。

3月17日晚间，地产老大哥万科发布2019年年报，数据揭晓那一刻，着实吓了大家一跳：

年报显示，万科2019年实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，分别同比增长23.59%和15.10%。

从绝对数据来说，无论是营收，还是利润，包括归属上市公司股东的净利润，比起去年都有两位数的增幅。

但实际上，让大家惊讶的不是万科的绝对数据，而是利润增速： 

足足降了一半多！

2019年前三季度，万科的净利润还同比增长了30.43%。到了2019年的最后3个月时间，万科净利润涨幅的一半就这样凭空消失不见了！

远远低于预期的结果，就是万科的股价一泻千里：

一开盘就跌了3.6%，截至收盘，跌幅已经扩大到6.5%，不但跑输了大盘，还把整个地产股往下拉了3个点。

万科到底经历了什么？

财报中的玄机

3个多月前，已经离开万科的王石在公开场合透露，万科年报会“非常好”。

然而，事实证明，“非常不好”。

当初听了王石的话而跑去买万科股票的人，又惊又气。

惊的是万科业绩在短时间内就下滑至此，气的是以内部人士自居的王石，明明说着“非常好”，突然却变成了非常不好。

在业绩会上，郁亮说了这样一席话：

一年半之前，也就是2018年秋天，万科秋季例会的主题是“活下去”，这在当时是出于居安思危的考虑，让我们时刻保持清醒和警惕，但是没想到在今天，“活下去”变成一个特别真实的存在。

实际上，“活不下去”的只是股东和股民罢了。

看分红就知道，万科2019年度分红金额 118 亿，占净利润比例 30.38%，每股分红 1.045 元，股息率 3.7%，这个股息率应该说比较可观了。但相较于2018年，万科的分红数字并没有变动。

郁亮在发布会上的解释是，人算不如天算，天算比不过疫情，今年减少分红是为了在面对疫情时能有更多的现金储备。

有人注意到，万科目前账上趴着1662亿货币资金。有网友表示，一百多亿都分了，还在乎少分十几亿吗？难道少了这点钱，万科就过不了冬了？

除了分红减少，万科的业绩也在2019年失速。

万科年报显示，2019年，万科合同销售额6308.4亿，权益净利润388.7亿，净负债率仅33.9%。除此之外，万科的现金流已经连续11年为正。但让投资者们不太满意的是，2019年万科的净利润仅增长了15%，大幅低于预期。

事实上，自2015年以来，万科年报净利润增幅始终保持在至少15%以上，最高的年份在2017年，增长达33.44%，最低增长是2015年的15.08%。为什么2019年万科的净利率比在动荡时期还要低？里面是有什么故事吗？要知道，发布的财报营业收入和营业成本都保持在20%+的增幅。

细究财报，可以发现万科在2019年的税金及附加却有超过40%的增幅，远高于营收增长比例。这和和收入增长完全不匹配，而万科2018年的营业税金及附加只增长了17%，今年多提了很多土地增税清算准备。

除此之外，财报显示，“2019年本集团实现投资收益49.8亿元，同比减少26.6%。“而2018年却是“本集团实现投资收益人民币 67.9 亿元，同比增加 8.7%。”营业外支出同比增长50%+，财报称“对外捐赠增加所致”。2018年已售未结金额5307亿元，到2019年则锐增至6091亿元，净增长784亿元，同比增长14.8%。

上述数字，桩桩件件都在向外说着一件事，这里面有猫腻。而万科净利润失速的原因或许就藏在这里面。

郁亮的财技真不是盖的，这点从其在万科的履历就知道：1993年，郁亮任万科财务顾问公司总经理，在这个位置上呆了六年。1999年又兼财务负责人。

另外，在3月17日晚，在发布2019年年度报告的同时，万科发布一份人事任命公告，王文金不再兼任万科执行副总裁、财务负责人，继任者是韩慧华。这距离王文金从2019年5月上任首席财务官来不足一年，此次王文金继任者年仅38岁。

这里面又有什么故事呢？

可以说万科的年报除了稳健之外，没有太多的亮点。而投资者们对万科的失望在股市上表现得很明显。

据虎嗅，万科的净资产负债率在2012年-2016年处于较低水平且保持平稳，但自2017年开始骤增，在2019年达到539.58%。截至2019年末，万科持有货币资金1661.9亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和938.9亿元，短期现金覆盖倍数为1.77倍，相比2018年的2.02倍降低了12.38%。从历史数据来看，短期有息负债占比趋于上升。

总而言之，万科的偿债压力逐渐增大。

业绩降了，分红少了，偿债压力大了，但是管理层的奖金提成不能降。

2019年计提经济利润奖金19.997亿元，2018年则为17.39亿元。十年如一日，万科管理层却始终拿着固定比例10%的经济利润奖金。

在这个特殊的当口，这一切显得尤为扎眼。

315前夜新楼盘起火

在业绩“起火”的前两天，万科的新楼盘突发大火。

据网易财经，3月14日，重庆北碚万科金域华府突发大火。据该业主表示，“起火烧了五层”，该楼盘目前属于“未交付”。多名业主目前要求退房。

值得注意的是，事件发生时间为315前一天。而距离万科发布年报仅有三天时间。按道理来说，三天时间足够万科充分调查、了解相关事件，但遗憾的是，在万科的万科发布年报当天，并没有此事信息流露出来。

对此本次事件，3月14日晚间，重庆万科在微博对业主的质问回复称：“经初步判断，为现场电焊火星引燃防水卷材导致大量浓烟，消防队已于事故发生时到现场将其扑灭。”

或许在万科总部的高层们眼中，重庆北碚万科金域华府起火一事有些微不足道，这只是每年万科都会发生的大大小小的事故中再平凡不过的一例，似乎不值一提。

对重庆北碚万科金域华府的业主们来说，被烧了的不仅仅是他们的房子，还是他们未来赖以生活的家，是些许人一生中最重要的资产，但这很可能被大火付之一炬。

据网易财经，事发后，部分业主与万科相关人员进行了协商。业主方面提出的诉求是要求万科进行退房，并对此期间业主产生的各种相关损失进行必要的赔偿。业主们认为，无论如何定性和对受损房屋进行事后修缮、整改和完善，都无法改变房子被火烧的事实，意味着房子市场价值已经大打折扣，理论上在二手房市场上交易的可能性几近于零，对业主的心理和精神层面的损失难以弥补。

如前文所说，万科每年都会发生大大小小的事故，有大有小。2019年初，万科就曾被曝出房屋存在较大问题，新房漏成水帘洞。据媒体报道，2019年6月29日晚8点左右，青岛万科生态城地下车库突发车辆燃烧。有40余辆车不同程度受损，无人员伤亡。据目击者介绍，发生火灾时，地库的消防喷淋装置并未启动。

据财经网，2019年12月，万科汉口传奇悦庭小区被曝地库设计不合理，一高校退休教师称，经地下车库回家，原本仅数个弯道，但开发商在干道增设车位后，得拐15个弯。小区物业称规划没问题。

为什么会出现这么多问题、事故，难道高寒活下去的万科自己就没有注意过吗？或许注意了，但是“不小心”又犯错了。

此次重庆北碚万科金域华府突发大火只不过是万科历年来所犯的错中一小桩而已。至于为什么总是不长记性，此次事故中的业主或许给出了答案。据网易财经，有业主质疑房屋采用的保温材料可能不合格，提出要相关部门检测。

万科是否在建筑材料中偷工减料、以次充好？暂时没有证据表明。但郁亮一直高喊活下去，注重现金流的行为却愈加让人迷惑。

难道活下去，需要这么做吗？

争当农民的万科

万科的嘴上功夫一直都很了得。

2018年，率先喊出“活下去”的万科，让其他地产商几乎活不下去。

那年9月，万科打响楼市降价的第一枪，厦门白鹭郡推出了百余套特价房，原价500万，降价后只要278万-298万，引起疯抢。房地产下半场的惨烈战争，一触即发。

许多房企都慌了，整个下半年，一大波中小开发商跟随万科疯狂卖房，割肉去库存的时候，万科忽然来了个反向的骚操作——

逆势拿地。

又是收购深高速，又是收购华夏幸福旗下的地块。当年，万科累计拿地金额增加至1316亿，储地2651万平米，跃居行业第一。

今时今日，再看到“活下去”这三个字，大家眼前一亮。然而，一涉及关键问题，万科的发言人们就有点打太极了。

有记者问：会降价促销吗？

万科答：价格是由消费者用现金来投票的，万科没有定价的权力。

再比如说，疫情对地产行业的政策有什么影响？

万科答：当好农民种好地。做农民其实是不需要预测天气的，无论天气好坏都要种地，所以一定要把自己的种地能力提高。

不要听他们说什么，要看他们做什么。毕竟，在房地产这个行业，念叨着要当好农民的大佬可不少。

面对低迷的股价，万科董秘朱旭回应说：

“作为管理层我们不能关注股价，我们必须要把业绩做好。”

乍一听充满了正能量，还透露出一股超然物外的豁达。

但遥想数十年前，在万科第一届股东大会上，有人这样问王石：您个人自己买了多少股票？

王石从西装里掏出一张认股权证，不紧不慢地说：我个人存款一共25000，用2万块买了万科股票。彼时，他“风轻云淡”地放弃了自己和高管团队能够获得的10%股权。

这时，我们才能理解朱旭话中的真意：

反正我不靠股票吃饭，管它是涨是跌。