3月12日下午，国务院印发了“关于授权和委托用地审批权的决定”。

  真正影响未来十年中国城市格局、楼市格局和房价格局的好消息，破空而来！

  大家却被淹没在降准、降息和股市沉浮的细枝末节里，着实让人深感遗憾。

  这个“土地新政”，表面上看起来是——

  改革土地管理制度，赋予省级政府更大的用地自主权。

  把“永久基本农田之外的农用地转为建设用地”的审批权，下放给各省、自治区和直辖市；

  把“永久基本农田转为建设用地”的审批权，下放给部分试点省份。首批试点省份为，京、津、沪、渝、苏、浙、皖、粤等8个省、直辖市。

  实际上，这是一步大棋。

  与国家的命运息息相关，与城市的命运息息相关，与个人的财富也息息相关。

  这步大棋，事关解锁和封印。

  1

  之前，很多人都在关心“楼市救市”纷纷被锤。

  重要么？

  但跟土地制度变革相比，楼市被锤，就是个屁大点事。

  有了这个土地政策，一线城市将被彻底解锁，跨入飞速发展的第二阶段。

  过去几年，国家对于城市边界的把控非常严苛，划出了三条线——“生态红线”、“永久基本农田保护线”、“城镇开发边界”。

  这三条线，就是一线城市的三条束缚带。

  在三条束缚带的约束下——

  2014年，上海提出“要实现建设用地0增长”。

  2018年，北京提出“到2035年建设用地净减少161平方公里”；

  建设用地减少了，人口就自然要缩减。

  于是，上海要在2040年之前守好2500万的人口红线。

  于是，北京要在2020年之前守好2300万的人口红线。

  从2017年开始，二线城市在轰轰烈烈的抢人，一线城市在轰轰烈烈的向外赶人。

  打击违法群租房，严查地下室，严禁商改住，安全隐患专项整治……对于北漂来说，2017年的北京冬夜，分外寒冷。

  2020年之前，一线城市的发展空间是被锁死、封印的。

  城市开发边界，锁死建设用地规模；建设用地规模，锁死城市人口红线。

  这是，大城市不得已而为之的困局。

  如果有地开发，谁愿意往外赶人，谁不知道有人，城市才有希望。

  然而，以北京和上海为代表的一线和准一线城市，真的是没地么？

  当然不是！

  这些一线城市的外围，存在着大量的永久基本农田——

  上海的永久基本农田约1820平方公里，相当于上海建成区的一倍以上；就连缺地缺成狗的深圳，都有37平方公里的永久基本农田。

  所谓“永久基本农田”，就是耕地红线。红线划好，地方城市一分一毫都不能动。

  城市想动，就要提交国务院审批。

  提上去，批复的可能性也几乎为零。

  这些永久基本农田，就锁死了一线城市的开发边界，也锁死了一线城市的人口红线，更锁死了一线城市的发展空间。

  但是，有了这条“土地新政”之后——

  试点省份和城市，拥有了永久基本农田变更为城市建设用地的审批权！

  不用上报国务院审批，自己就能决定变更！

  这些试点，基本都是一线城市和准一线城市。

  2

  自己能够审批变更，很多事就好办了。

  以前，城市想扩张，想要划个新区，就要占用永久农田和耕地。

  上报国务院审批，流程又长又慢，还动不动就要被打回来。

  现在，自己批，自己变更，自己规划，自己开发。

  以前，城市想要往外围新城通一条地铁，也很可能就要占用永久农田和耕地。

  上报国务院审批，流程又长又慢，还动不动就要被打回来。

  现在，自己批，自己变更，自己规划，自己搞地铁。

  以前，城市想要发展，外围被永久农田和耕地占领，只能去啃旧改的硬骨头。

  开发流程又长，开发节奏又慢，开发成本又高，还承载不了多少人。到最后，拆掉一个城中村，盖起来一个更密集的城中村。

  现在，自己批，自己变更，自己向外扩张。

  不仅大饼画的大，而且开发节奏快，城市密度和界面还更好。

  以前，眼热二线城市的抢人大战，自己也想抢点人过来。

  结果，永久农田和耕地锁死了城镇开发边界，城镇开发边界又锁死了人口红线。

  现在，自己有了审批权之后——

  永久农田和耕地就能变更成建设用地，城镇开发边界就被突破了。

  城镇开发边界被突破了，建设用地多了，人口的承载量就增加了。

  人口的承载量增加了，人口红线就被突破了，一线城市也能参与到抢人大战里了。

  2020，是一条分割线。

  2020年之后，一线城市和大型城市将被彻底解锁封印。

  当这个封印被解锁之后，一个真正波澜壮阔的未来就被打开了。

  一线城市的新区画饼能力，基础设施建设能力，人口吸附能力，统统都是要远超过二线城市的。

  以前没机会画饼，没机会搞基建，没机会玩抢人大战。

  现在封印解除了，彻底甩开膀子干。

  2035年之前，我们会看到一个更大的北上广深——

  现在的城市框架只是起点，2500万的人口红线也将被再次突破，3000万才是目标！

  这个时候，属于普通人的机会就来了——

  以前，受城市边界红线限制，受人口红线限制。不仅想进进不去，而且还在往外赶人。

  现在，有地、有开发空间，有人口增长空间。

  我们可能会迎来极为短暂的一线城市大门开放！

  想进场一线的朋友们，你们的机会真的要来了！

  3

  这个时候，新的问题出现了。

  一线城市的扩张，是以占用永久基本农田、牺牲耕地红线为代价的。

  这些被占用的永久农田，被牺牲的耕地红线，从哪里找回来？

  毕竟，我们还是要吃饭的，18亿亩耕地红线还是要必须保证的。

  其实，上面也给出了答案——

  通过置换流转的方式，把需要保护的永久基本农田，从大城市置换到小城市。

  当永久农田被置换到小城市之后，也有配套的土地改革政策支撑——

  3月11日，农业农村部办公厅下发通知：农村集体产权制度改革试点全面推开！

  农村集体产权制度改革，简单点说就是“农业土地三权分置”。

  所有权归集体，承包权归农民，农民可以把经营权转移给农业龙头企业、大型农场和大型农业合作社。

  在这个过程中，耕地实现了两层的流转。

  永久农田，从城市流转到农村，解放了城市发展空间，可以容纳更多人口；

  再接着，农田从农民手中流转到企业、农场和合作社，解放了农村人口，可以更方便进城。

  农田下乡，农民进城。

  城市有了开发土地，有了进城人口；

  小城市有了成规模的农业用地和耕地；

  农业企业、农场和合作社，有了规模化、机械化、集约化和现代化的条件。

  新型城镇化和农业现代化，同时达到了目标。

  在达到目标的同时，其实也基本封印了小城市的发展。

  当省和直辖市有了永久农田变更审批权之后，肯定是优先省会城市和大城市开发。

  然后，把耕地红线的压力下放给小城市；

  然后，让小城市里的人口从土地上解放；

  然后，鼓励他们快速进城，填满大城市里的各种新区；

  然后，促进小城市的农业，农场化、合作化、规模化、机械化……

  这几乎就是向小城市宣告一个残酷的事实——

  18亿亩的耕地红线，事关粮食安全。

  诸君一定要把地种好，就行了……

  4

  土地制度改革，是一切改革的底层逻辑。

  它将真正影响未来十年中国城市格局、楼市格局和房价格局。

  上述土地新政的试点，并不只是北上广深，还有天津、江苏、浙江、广东。

  这几个省份里面，包括了几个大战略——粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀协同发展、成渝都市圈。

  被解除封印的不仅是一线城市，还有都市圈，还有城市群。

  更大的一线城市、更大的都市圈、更大的城市群、更大的人口涌入……相互融合，连为整体。

  试点推进一年之后，不出意外的话，就是更大规模的推进。

  我们将看到，不仅有3000万人口大关的一线城市，还有一大批2000万人口大关的中心城市和城市群。

  他们被城际高铁、轨道交通、物联网、大物流、产业链、5G万物互联，紧密的链接在一起。

  70%的人口，聚集在30%的土地上，创造着90%的GDP。

  这是一个国家的未来。

  在更加广袤的小城镇和农村，连片的农田被大型农业龙头企业、家庭合作社和农场，用规模化、机械化和现代化的方式，更有效率的耕耘着……

  他们守护着18亿亩的耕地红线，守护着我们的粮食安全，把地种好。

  这是一个国家的底线。

  这两个世界，看似相互依存，但被割裂成两个完全不同的次元。

  其实，鹰酱已经给了答案——

  科罗拉多州的 “牛仔老约翰”，坐在黄沙夕阳下，无聊的看着农田里的麦浪。

  纽约华尔街的“接盘小乔治”，坐在阴郁格子间，焦虑的看着电脑上的K线。

  他们都有着看似美好的未来；

  他们都以为看到了世界的全貌……

  来源：米宅

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