3月11日晚间，针对日前被曝正在与黑石集团就私有化进行谈判一事，SOHO中国发布公告回应，承认在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致也可能不会导致就公司的全部已发行股份作出全面要约。

  SOHO中国强调，目前尚未就是否进行潜在交易作出决定，而且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。

  传言致股价大涨

  3月10日，SOHO中国股价大涨，盘中飙涨近40%后临时停牌。截至停牌前，SOHO中国上涨37.58%报4.1港元，最高价为4.17港元，创52周新高，最新总市值213亿港元。

  上述股价表现源于有消息称，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，对后者的报价为每股6港元，交易价值约40亿美元。此外，黑石还将接管SOHO中国的债务。截至2019年6月底，SOHO中国负债为326.8亿元(约合47亿美元)，投资资产价值为87.8亿美元。

  这一报价较SOHO中国1月份平均收盘价溢价近100%，而在消息传出的前一日，SOHO中国的收盘价则为2.98港元。

  100%的溢价在高力国际中国区资本市场董事总经理汪蓓看来，意味着黑石看到了SOHO中国的价值。对于中国市场的布局，黑石更多的倾向于项目收益导向以及项目未来趋势导向，相较于在港上市的“内房企”主营业务多为住宅开发，专注于商业地产开发和运营的SOHO中国更像其中的“非主流”。汪蓓还表示，长期以来，SOHO中国的股价偏低。

  SOHO中国的股价表现的确让董事长潘石屹不满，他曾多次在公开场合表示，股价远没有反映公司的价值。

  有SOHO中国内部人士向《国际金融报》记者表示对于这一进展并不意外，除了股价长期被低估，老潘也不打算继续做商业物业开发与运营了。“摄影、木工，做包子，他爱好很多，没多少心思在公司这块”。

  年报显示，截至2019上半年，SOHO中国账面净资产为362亿元，而公司目前市值只有120亿港元(约合人民币100亿元)，这意味着，公司股价仅相当于每股净资产的三折。

  估值偏低是不少内房企面临的难题。有行业人士直言，SOHO中国股价表现不佳，在于错失行业发展机遇后规模掉队严重。2019上半年，SOHO营业额仅8.89亿元，跌落行业百强，和SOHO中国同一年上市的碧桂园半年营收就达到2020亿元。除了规模上的鸿沟无法逾越外，SOHO中国还面临着净利润的不断“缩水”。

  与此同时，潘石屹还不止一次表示过，当资金成本大于租金回报率时，生意很难做，他举例称：“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”

  据报道，此次SOHO中国大甩卖的潜在买家之一黑石集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构。除此之外，其还有一个低调的身份——房地产公司。房地产板块作为黑石旗下四大业务之一，2019年基金资管规模达1536亿美元，持有房地产物业面积超1亿平方米，不动产投资组合包括办公、商业、酒店、住宅和物流地产。与传统房地产开发公司不同，黑石的房地产业务不做地产开发，只做存量经营。此前，其曾以15亿美元收购上海长泰广场。

  值得一提的是，在外界看来，黑石与SOHO中国的结缘或离不开其亚洲房地产部董事总经理阎岩。加盟黑石前，阎岩曾任SOHO中国总裁。

  交易方式变化

  老潘的每一次离场，似乎都能带动一波SOHO中国股价的上涨。

  SOHO上一次股价暴涨是2019年10月底。彼时有消息称，SOHO中国正考虑出售其所持有的大部分商业地产，交易价值可能高达80亿美元。北京和上海至少有8座办公大楼在销售计划中，目前第一批价值高达30亿美元的项目正在出售中。受此消息影响，当日SOHO中国盘中涨幅27%。

  如今，4个月过去，潘石屹的离场方式由出售核心资产变为上市公司私有化。在香颂资本执行董事沈萌看来，二者差异在于“一个是出售部分资产、一个是打包出售全部资产，后者对潘石屹张欣而言更有利于价值最大化。”

  对于此次黑石与SOHO中国选择进行私有化交易的原因，安信融投资管理(北京)有限公司总经理杨海军直言：“相较而言，买公司更合适。”杨海军对《国际金融报》记者解释道：“未私有化的前提下出售核心资产，所出售的属于上市公司资产，回收的现金也属于上市公司，需要考虑后续投资及分红等问题，且若项目涉及债权债务部分，处理起来相对麻烦。此外，增值税、企业所得税等税费方面也需要考虑，对于黑石而言，买股权相比买项目来说，不仅费用更低，也更易操作。”

  沈萌则认为，潘石屹张欣夫妇多年前就开始对SOHO的业务进行转型，包括从开发转向物业。与此同时，外资认为中国物业资产的价格接近谷底，双方具有谈判的基础。

  如今，这场耗时数月的交易似乎正在进入关键阶段，在杨海军看来，或有多重因素促成了这一时间节点。

  杨海军表示，去年以来，受经济下行影响，写字楼空置率上升，租金水平下降，今年由于疫情影响，市场或更不乐观。而SOHO中国近年来业绩并不理想，盈利能力下滑，其相当一部分利润来自于投资物业的公允价值变动，因此受外部环境影响，今年SOHO中国业绩预期或将进一步下降。此外，在错失地产发展机遇后，潘石屹曾对SOHO 3Q(共享办公)寄予厚望，3Q一度承载着SOHO的未来，但随着创业热潮退去，共享办公发展受挫，潘石屹去年底挥泪甩卖了11个SOHO 3Q项目，新业务折戟某种程度上或促使私有化。

  汪蓓则认为，黑石是一家优秀的投资管理公司，对获取标的有较高挑选要求，这是一个交易该有的时间和该有的历程，大环境对其过程起催化作用的可能性不高。

  对于今年商办写字楼市场的发展，汪蓓坦言，去年以来受经济下行和全球贸易关系改变，国内扩产非常谨慎，今年初随着第一阶段经贸协议的签署，如果没有疫情，市场将比去年乐观，原先被压抑的需求或将释放，但如今疫情蔓延至全球，多方拉扯的情况下很难评估。

  还有业内人士猜测：“双方此前可能在交易作价上有分歧，大环境的不乐观很可能缩小了这一差距，促成合作进一步进行。”

  退与进

  上述业内人士表示，“私有化退市后，不排除SOHO中国会择机出售或签订回购条款选择合适的上市地重新上市。”

  杨海军则认为，即便重新上市，短期大环境恐难变化，加之债权债务的处理需要时间，期间过程不会短。

  “SOHO中国的核心资产是物业，属于长期稳定收入类别，不具成长性，再上市的可能性不大，加之潘张心意已决。”在沈萌看来，“私有化退出日常经营，或是最好的结果。”

  汪蓓也认为，私有化退市没什么不好，可以更专注于自身业务，而不用被资本市场所羁绊。

  其实种种征兆下，潘石屹退场的传言早已甚嚣尘上。

  2012年以来，据不完全统计，SOHO中国卖掉了约300亿元的资产，虽然潘石屹称自己“跑不了”，但甩卖的步伐丝毫未停。

  与此同时，潘石屹开始密集注册海外公司。天眼查显示，2019年12月18日至2020年1月中旬，潘石屹一个月内注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。

  与不断出售内地项目形成对比的，还有潘石屹张欣夫妇在海外的大举投资。

  早在2011年，潘张夫妇二人便斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，还花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，2013年，其又以7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

  SOHO中国似乎正在迎来它故事的最终篇章。（来源：国际金融报）

文章来源:国际金融报