从2015年以来，这家公司已经数次传出SOHO中国私有化的传闻，但是这一次似乎靴子要落地了。 

  当初从“开发销售”转向“开发持有”时，转型为包租公的潘石屹曾大胆预测，随着租金升高，“五年后，SOHO租金年收入将超过40亿元”。然而，3%的自持物业回报率还赶不上银行贷款利息。多次转型的不利，也导致SOHO发展停滞，也使其利润规模不断缩水。虽然潘石屹早就开始售卖资产，但在2017年公司业绩发布会上，潘石屹明确表示未来不再出售资产。而今，他却要把这些项目、连同公司彻底卖掉。据悉，套现的这些钱中没有再度购入内地项目，而是一部分用来配置欧美地区资产。

  颇有意思的是，此次接盘方为来自美国最大的私募股权基金黑石集团，相比潘石屹的“出逃”，这家“世界最大的房地产公司”黑石却在重仓中国。如果该笔交易顺利达成，这也将成为黑石集团迄今为止在中国市场上最大的一笔押注，颇有你方唱罢我登场的意味。

  3月10日，黑石集团提出私有化的消息，令SOHO中国股价直线拉升至大涨37.58%，此后在港交所暂停交易。据悉，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元，黑石提出的私有化报价为每股6港元，明显高于现时股价。此外，黑石集团还将接手SOHO中国的债务，约合47亿美元。

  黑石集团为全球知名地产PE巨头，而SOHO中国与黑石的渊源已久，早在2019年10月，黑石集团就曾联合新加坡国有控股的GIC（Government Invested Company）意图收购SOHO中国价值500-600亿元的办公楼资产。

  近年来，SOHO中国频繁出售项目，估值过低，业绩放缓也令潘石屹、张欣夫妇无心恋战。而黑石集团的进入，能否使得SOHO中国迎来命运转折点也颇令人关注。而回看黑石集团在地产上的投资策略，其大体分买入、修复、卖出三步。同时，利用杠杆，整体收购、分拆出售也是其惯用手段。

  黑石接盘SOHO中国，迎来命运转折点？

  近日，有消息称，美国私募基金公司黑石集团正进行排他性谈判，计划斥资40亿美元（约合人民币277亿元）将SOHO中国（00410.HK）私有化。受此消息影响，3月10日SOHO中国的股价开启飙升模式，盘中最高涨幅达37.58%，之后暂停交易，停牌时的股价为4.10港元。

  据悉，黑石集团在2月初便提出以每股6港元的价格将SOHO中国私有化的方案，这一报价较SOHO中国1月平均股价3.03港元溢价近100%。而SOHO中国与黑石集团早有渊源。

  有媒体报道，在2019年下半年SOHO中国对外宣称要清仓其在北京的光华路SOHO、望京SOHOT3，以及在上海的SOHO复兴广场的办公楼资产时，黑石集团便“崭露头角”。总价值为500亿元-600亿元的项目接盘方为黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立的买方团。

  受该消息影响，当日SOHO中国股价同样开启飙涨模式，盘中更一度大涨27%。

  不过，SOHO中国当晚便发布消息，否认了此次交易。但声明中也表示，在投资物业组合的日常经营管理中，本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。目前SOHO中国董事会主席潘石屹及其妻张欣持有该公司63.93%股权，且他们计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。

  早在2018年4月9日，曾在SOHO中国担任总裁、首席财务官、首席运营官等重要职位的阎岩加入了黑石集团亚洲房地产部，并出任董事总经理一职。

  如何处置? 黑石擅长通过杠杆来放大资本收益

  消息称，除了以6港元每股的价格将SOHO中国私有化，黑石集团还将接管SOHO中国的债务。资料显示，截至2019年6月底，其债务规模为326.8亿元。

  除了接管债务，地产PE巨头对SOHO中国的未来如何打算也是外界关注的重点。

  资料显示，黑石集团有房地产、私募股权、对冲基金、信贷四大业务板块，截至2019年底的管理规模分别为1282亿美元、977亿美元、756亿美元、1064亿美元。在对房地产业务上，黑石集团可以说是情有独钟。

  2010年，黑石集团从美银美林手中接管了亚洲地产业务，2012年黑石集团完成了第七代全球投资基金（BREPVII）的募集，总计获得承诺资本133亿美元，成为史上单只规模最大的地产基金。2014年4月推出的第八代全球投资基金（BREPVIII），再次刷新地产基金的募集记录，根据2019年最新的年报数据显示，规模201亿美元的BREP IX基金，再创纪录。

  2019年，黑石募集的1122亿美元可收取管理费的资金中，房地产板块为524亿美元，占去了半壁江山。目前，黑石集团的全球房地产基金已经毫无疑问成为集团业务的引擎业务，同样也成为其2019年管理规模突破5000亿美元的重要支柱。

  回看黑石集团在地产上的投资策略，其大体分买入、修复、卖出三步。

  首先，黑石以低于重置成本的价格收购成熟的、能够产生稳定现金流的物业；然后通过提高杠杆率、更换管理团队和提高市场集中度来“修复”资产自身的结构、硬性和经营等问题；最后，在三年左右时间将这些资产出售给长期投资人。

  在黑石集团的运作中，修复成为重点。

  比如，在收购“经营状况”并不乐观的奇斯威克园区时，黑石集团先是获得两笔总金额为6亿英镑的贷款，并花费2年时间对园区进行改造包装，使其园区空租率从6.9%下降至低于1%，最终以7.8亿英镑的价格出售。

  除此之外，通过杠杆来放大资本收益也是黑石基金的“惯用手段”。

  比如说，2007年，黑石斥资260亿美元杠杆交易收购了希尔顿。自2014年以来，黑石分12次交易逐步清仓了希尔顿股票，其中包括2017年作价65亿美元将25%的希尔顿股权出售给海航。彭博报道称，在彻底退出投资后，黑石将实现约140亿美元利润，成为私募股权史上回报最丰厚的一笔投资。

  在此次黑石集团私有化SOHO的消息中，以每股6港元，100%溢价也有“异曲同工”之处。

  黑石集团将收购的成熟物业资产整合到统一的投资管理平台上，并通过提高杠杆率来放大资本收益，待物业资产升值后，黑石集团就将其出售给保险公司或REITs等长期投资人。

  在退出模式上，黑石集团在投资办公物业投资信托公司EOP时，采用了“整体收购”，“分拆出售”的方法，将35亿美元的股权投资增值为70亿美元。

  潘石屹的心病：租金回报率太低！

  而SOHO中国的掌舵人潘石屹曾不止一次公开表达对SOHO中国估值过低的不满。在2018年8月SOHO中国的2018年度中期业绩发布会上，报告期内，SOHO中国投资物业评估增值约为人民币4.8亿元。

  而对SOHO中国来说，其资产结构和营收渠道单一的问题成为外界“争议”的重点。在楼市调控持续、商业地产热度遇冷后，SOHO中国于2012年宣布从“销售”转向“自持”物业，潘石屹彻底做起包租公生意。当时，潘石屹预测，5年后SOHO中国租金年收入将超过40亿元。

  然而，五年后，财报数据却一片惨淡。2012年~2018年，SOHO中国营业收入由161.43亿元缩水至17.21亿元；归母净利润由105.85亿元减至19.25亿元。转型“自持”物业前，SOHO中国的散售模式曾给潘石屹夫妇带来丰厚回报。

  面对此番困境，潘石屹对外坦言：“中国租金回报率我都不好意思说。”他表示，美国办公楼租金回报率接近4%，纽约甚至达到5%~6%，而我国租金回报率偏低，只能先用低房租吸引顾客、日后再涨。

  数据显示，2019年上半年，SOHO中国平均借贷成本约4.8%，而据潘石屹此前透露，即便是在北京这样的城市，总价约78亿的自持物业回报率是3%，这也就意味着租金回报率还赶不上银行贷款利息。

  第二次，潘石屹把目光投向了新的共享办公。2014年，潘石屹推出了SOHO3Q。不过，2019年连共享办公鼻祖wework都出现了严重问题，暴露了这个行业的普遍困境。在SOHO中国的财报中，3Q业务具体收益率有多少，一直没有披露过。

  这样的成绩单，也让摩根士丹利在2018年的一份报告中直接指出，SOHO中国中期核心盈利表现差于预期，将其评级由原来的“中性”直接降至“抛售”。

  一边是转型不利，一边是不断的出售资产。值得注意的是，自从2014年以来，SOHO中国就已开始出售在中国的资产，截至2019年10月，累计出售资产套现约293.41亿元。而在SOHO中国陆续出售项目的5年间，其并未在境内再购入新项目。基于此，外界也传出不少对于潘石屹要跑路的质疑。

  来源：环球老虎财经