图｜合生创展集团创始人 朱孟依

  乐居财经 林振兴 发自北京

  耗时近700天，朱孟依终于给北京东二环的大楼找到了买家。不过，披露卖楼信息的不是合生创展集团（00754.HK），而是被戴德梁行抢先刷了一波存在感。在该写字楼买卖中，戴德梁行充当了协助交易者角色。

  近日，戴德梁行披露，北京合生国际大厦北楼项目已于2月28日完成交割，由弘毅投资联合海外地产基金共同收购，但交易价格未披露。2月29日，弘毅投资也在企业官微上公布了这则收购喜讯。

  上述交易历时23个月，中间经历谈判暂停、主要人员变动、两次境内股份挂牌、资产剥离，清理历史遗留问题等变化，可谓一波三折。其中，所谓的“人员变动”是指这单交易跨越了合生创展的两任主席，从朱孟依到朱桔榕的手中。

  在此期间，合生于2019年8月，双方曾签订补充协议将交易延期。此后进入2020年，朱孟依以疫情为由，将卖楼事宜又一次延期。2月3日，合生创展集团发布公告称，其拟19.5亿出售北京东方文化艺术中心办公楼，因爆发新型冠状病毒肺炎等原因，导致写字楼交易延长至2月28日。

  在二次交易延期时，合生创展内部人士曾回复乐居财经，这个属于公司机密，不便于披露（交易对象具体信息），交易完成后董事局应该会有公告披露。然而在截止发稿前，我们也没能等到合生创展的一纸公告。

  与此同时，虽然戴德梁行披露交割已完成，但是企查查显示，北京东方文华国际置业有限公司（简称“北京东方文华”）的股权仍未发生变更。

  耗时690天的交易

  合生国际大厦位于北京市东二环朝阳门北大街黄金区位，是东二环地标性建筑，由北楼、南楼和音乐厅组成，并交由北京东方文华负责开发、兴建、租赁及管理这三项物业。

  本次交易标的为合生国际大厦北楼，总建面75930平米，其中地上56160平米，地下19770平米，包括268个地下停车位、30个地上停车位。目前由中信银行总行整栋承租，预计年内中信银行总行会搬迁至中国尊。

  买家弘毅投资透露，计划在中信租约到期后进行改造升级，拟将项目公司改造为外商独资企业，并打造二环内稀缺的低奢精致办公产品。

  朱孟依最早卖合生国际大厦的计划，始于2017年。合生创展及第三方企业BMI以36.65亿元出售各自所持有北京东方文华股权，买方为金致投资有限公司，仅涉及北楼项目。其中，合生创展可获得18.38亿元现金。

  在出售合生国际大厦前，凯大公司及康至公司分别持有项目公司51%及46%股权，BMI通过柏顺公司持有1.9%股权，剩余1.1%股份由北京东方文化资产经营公司（简称北京文化）持有，其背后的控股股东为北京市东城区国资委员会。若交易完成后，金致公司持有北楼90%的收益，北京文化持有剩下10%。

  有意思的是，当年大张旗鼓的交易完成后，金致投资并没有成为北京东方文华的股东，企查查上也并未显示股权变更。买方则称因初步条件没有在该协议规定的期限内达成，故协议已按条款终止。

  2018年，朱孟依又神奇地将合生国际大厦“北楼”摆上货架。

  当年11月30日，合生创展公告披露，其全资附属合生国际拟分别出售康至公司及凯大公司全部合计97%股份及结欠合生国际的免息股东贷款共约9.78亿港元予买方Treasure Abundance Limited。

  企查查显示，凯大公司、康至公司、柏顺公司及Treasure Abundance Limited为北京东方文华的四大股东，分别持股51%、46%、1.9%和1.1%。彼时，公告透露估计康至公司购买价约15.01亿元，凯大公司购买价约4.53亿元。

  弘毅投资于当日，在官网上立马推送达成协议的新闻稿，将交易称为北京写字楼市场近年规模最大的单栋交易。

  但充满疑点的是，仅仅一栋写字楼为何要熬一年零三个月，才完成交割？

  弘毅投资表示，该项目交易结构复杂，涉及少有的中外合作企业转变为WFOE的不动产并购交易，法务、财务工作繁杂，同时涉及多方股东、境内外银团贷款，交易难点多，复杂性高。尤其在突如其来的疫情影响下，横跨境内外多地域、多参与方的交接安排，银团贷款的协调难度，都使得交割难度大幅上升。

  业内人士则分析道，交易推进不顺利的原因，或许更多在于卖方合生与BMI身上，写字楼交易转让需要缴纳高额的税款，且税点较高，所以便一直搁置。此外，朱孟依深受香港地产开发模式影响，有自己的商业套现逻辑，希望通过土地储备量的增长及其升值来获取高利润。

  联想系PE弘毅投资

  在疫情持续蔓延的逆市中，北京写字楼寒流不断，此次“接盘侠”之一的弘毅投资又是谁？

  弘毅投资成立于2003年，前身为联想控股直接投资事业部。据企查查显示，弘毅投资（北京）有限公司由联想控股股份有限公司和北京弘毅资产管理有限公司分别持股80%和20%，柳传志曾为弘毅投资董事长，并于2015年卸任。

  弘毅现任董事长兼总裁赵令欢是物理学专业出身，拥有美国西北大学凯洛格商学院工商管理硕士学位，于2003年加入联想控股，担任联想控股、联想集团、中联重科、锦江股份、WeWork等企业董事。

  作为联想控股的成员企业，弘毅投资地产金融业务涉及商用物业、物流地产、特殊资产及资产证券化，地产资产规模逾200亿元，管理面积逾70万平方米，总资产管理规模超800亿元。其中，已有一支美元基金实现退出，IRR28.5%；另有两支人民币基金正在管理中，为国内最早的人民币盲池不动产基金。

  作为一家已有17年历史的国内PE机构，弘毅投资在近五年低调地打造出一支逐渐成熟的地产金融队伍，并投资了不少与地产相关的企业，如主题公园、连锁酒店、共享办公企业WeWork等。

  在获猎目标上，弘毅倾向于老资产、布置在核心区域的资产、有压力状态下的资产，这几种资产最容易挖掘资产升值的潜力。合生国际大厦北楼也恰好满足了以上要求，成为其眼中的一块肥肉。

  与弘毅携手投资拿下合生创展写字楼的联合体中，还有一家海外地产基金。但其颇为神秘，戴德梁行披露这是一家全球资产管理规模760亿美元的外资机构，也是最早一批进入中国的房地产基金，在中国已累计投资近百亿人民币。此外，弘毅也仅透露该合作伙伴长期致力于亚太地区增值型价值投资。

  此前有媒体报道称，欧洲基金AEW集团和弘毅投资以85：15的合资比例，来收购该楼盘。合生创展通过出售给两家子公司的股权，处理了这座2006年老楼，并获得19.5亿元的现金补偿。

  知情人士透露，除了现金补偿外，AEW还承担了约25.5亿元与该物业有关的债务责任，使收购总价高达45亿元，办公资产按81000元/每平方米的估价计算。

  当然，究竟是不是花落于AEW集团，以及写字楼交易总价只能等待合生创展的最终公告，希望这次朱孟依是真正的脱手，而不是又一次“狼来了”。

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文章来源:乐居财经