受疫情影响，近期的房地产市场受到了极大冲击，但各地土地市场却迎来了开门红。部分资金链并不紧张的房企仍然活跃在土地拍卖一线，频频举牌，展开一轮轮价格战的厮杀。

  其中，一线城市的土地显得尤为抢手。以北京为例，2月11日至2月18日，三场土地拍卖会共成交了9宗住宅用地，总成交金额达到363.89亿元。再如上海，2月20日，香港置地联合体以310.5亿元的价格，拿下上海市徐汇滨江西岸金融港地块，成功刷新了中国大陆土地交易的总价记录。

  土地市场价格战的背后，是各大房企回归一线城市的赛跑。

  大手笔补仓一线城市土地储备

  在过去的半个月，绿城在北京土拍市场动作频频，大手笔的投入惹人注目。

  仅从2020年2月至今，绿城在公开市场上已斥资约169亿元拿地扩储。2月18日，绿城以13.48亿元的价格、附加7%的自持面积为出价，竞得北京通州区台湖地块，溢价率约为49.78%。之后，绿城又以67亿元竞得北京大兴旧宫不限价宅地，溢价率达34%。

  在此前的2月14日，绿城击败中海、旭辉、保利+金地联合体、华润+中交+北科建联合体、首开+住总+建工联合体等，以总价63.6亿元拿下昌平区东小口地块，溢价率为29.8%。

  对此，绿城回应媒体称，绿城在北京已经两年没有拿地，在售项目已近尾盘，扩充土地储备是为了保持北京市场规模。据中指研究院统计数据显示，2019年，北京成为对绿城中国销售业绩占比第二大的城市，销售贡献达到6%以上。然而，截止到2019年6月30日，绿城在北京拥有土储135.5万平方米，仅占其全国总土储的4%。目前绿城的土地储备量，并不能支持其在北京的持续发展。

  土地储备缺乏一直是绿城的软肋。今年1月，绿城中国董事会主席张亚东提出，2020年绿城中国拟达成新增投资货值、销售金额各2500亿元的目标。这意味着绿城要在土地市场投入更多，以此减小土储缺乏对未来发展造成的影响。

  同病相怜的还有旭辉集团。由于此前重心转离一线城市，旭辉在一线城市的土地储备也不充足。据旭辉2019上半年财报显示，在半年内旭辉一共收购了34块地，其中一线城市仅有2宗，包含上海的1宗商办用地和1宗商业用地。与此同时，旭辉一线城市合约销售金额占比由2015年末的45.4%降低至2018年末的13%。

  虽然近期在北京土拍市场，旭辉不敌绿城，但其依然在争取一线城市地块。2月17日，旭辉以9.53亿的出价摘得上海嘉定宗地，去年12月18日，旭辉则以9.8亿元收获上海市闵行区地块。

  一线城市土地储备的缺乏，如今只能依靠重金投入来补救，这一切都源于多年前房企投资战略的转移。

  限购政策收紧，房企走向三四线

  2016年9月，北京在实行限购六年后出台了楼市调控新政，涉及土地供应、房产供应、差别化信贷等8个方面，进一步加大了限贷力度，被称为史上最严的楼市调控政策。上海、天津、成都、武汉、深圳、杭州、苏州等一线及强二线城市紧随其后，分别出台了限购限贷政策。

  政策导向之下，一线城市房价涨幅趋于冷静、逐渐回落，买房资金则开始外溢到一线城市周边的弱二线城市及三四线城市。同时，棚改货币化安置也在推行，三四线城市拆迁户购置新房的需求也开始增长。据此，部分地产商开始了对三四线城市的投入。

  中指院数据显示，2017年，50家百亿代表房企在三四线城市拿地面积增长145%至约1.7亿平方米，三四线城市的土地储备占比上升12个百分点至46.1%。

  依靠重仓三四五线城市，碧桂园的销售额和企业规模开始呈指数级增长。旭辉则实行了“减一线，稳二线，增强三线”的战略。在2018上半年，旭辉一线城市新增土储建面占比从2017年的4%降到了不足2%，而三四线的占比则由15%大幅增长至50%。

  与其他房企不同，绿城定位于高端住宅，却在政策颁布前储备了大量三四线土地，导致销售利润连年偏低。一线城市限购政策一出，绿城就此抓住了三四线库存去化的良机，在财务报表上对历史遗留问题进行了充分的拨备和减值。

  虽然甩掉了一个历史包袱，绿城依然没有解决土储量少的问题。在克而瑞地产研究推出的《中国房企总土储货值》排行榜中，截至2019年上半年，绿城的土储总货值位列第20名，仅有5388亿元，而排在第一名的恒大土储总货值为28675.5亿元。

  缺少土储限制企业的规模发展，也在面临变局时需要企业承担更大的风险。

  回归一线再次成为房企共识

  政策的再一次变动，使房企不得不重新思考自己的战略布局。

  2018年，随着去库存的任务基本完成，棚改货币安置转入收紧阶段，三四线城市房地产开始降温。回归一线城市，成为了各大房企此后共通的战略。2019年的中央经济工作会议明确提出了提高中心城市和城市群综合承载能力的战略任务，这也对房企的发展方向起到了指引作用。

  中指院上海研究总监方颃表示，从市场需求来看，在过去两三年时间，三四线城市的房地产主要依赖三种需求，一类是进城置业的刚性需求，一类是棚改货币化的改善性需求。从2019年到现在，整个政策红利处在一个边际减弱的阶段。第三种需求是返乡置业的需求，今年受到疫情的影响，返乡置业方面也很难达到预期。

  综合政策和市场两个层面，方颃认为，目前三四线城市的整体需求呈快速下降的趋势，因此可以看到开发商不断从三四线城市撤离，因为三四线城市目前的风险在不断的累积。

  近两年，多家房企开始视三四线城市为雷区。2019年6月，泰禾集团董事长黄其森曾表示，泰禾不到三四线布局，是因为三四线缺乏产业支撑，人口净流出。在融创中国2019中期业绩发布会上，融创中国董事会主席孙宏斌坦言，房地产宏观调控对三四线城市的影响比较大。2018年，中国恒大集团总裁夏海钧也曾称，中国一线城市的地产市场最好，恒大将持续覆盖一线、二线城市和经济发达的三线、地级市，不准备去四线城市。

  方颃向亿欧表示，在经历持续几年的政策高压之后，一线城市的购房需求需要得到释放，由于一线城市的政策严控程度最高，一旦政策稍微有所放松，需求马上就会得到释放，因此一线城市房地产市场依然有很强的热度。而从行业周期来看，一线城市目前基本都处在销售周期底部开始逐渐回暖的位置上，因此房企开始从三四线回归，在未来一两年，对于一线和热点二线城市的投资热情将高于以往。

  疫情之后的市场变化：短期之内市场遇冷

  疫情之下，各地陆续出台房地产扶持政策，各大房企也陆续推出了VR看房、打折卖房等活动。不过，买房的主动权掌握在消费者手中，各地处理疫情的不同表现，使消费者对购房这件人生大事重新审视。

  2月下旬，贝壳研究院、90度地产发起的“疫情下的住房消费者预期调查”显示，疫情让消费者更关注物业、医疗资源等，所以在人群密度较低的郊区、老家以及大城市之间，有50.9%的受访者选择了在资源集中的大城市购房。

  在政策和社会环境的双重刺激下，一线城市的土地资源会变得更加抢手，绿城近期在土地拍卖会上的大手笔也就不难理解。

  方颃认为，在一线城市中，疫情可能造成广州、深圳的房价出现一定波动，北京和上海由于对房价的把控能力较强，因此房价不会有太大变化。总体来看，短期内由于房地产市场遇冷，房价可能有一定下降的空间，但是从中长期来看，影响不会太大。（来源：亿欧）

文章来源:亿欧