千里冰封,万里雪飘。

这句原本气势磅礴的词，用来形容当下的楼市，却生出一股苍凉。

调控的“灰犀牛”尘埃未定，疫情的“黑天鹅”横空出现，房地产遭遇开年劫。

在这样的形势下，最近很多人问道：疫情过后，房价走势如何，到底是涨是跌？

顺着这个话题，今天就来聊一聊疫情与房地产那些事。

三四线冲击较大，但不必恐慌

作为高度依赖线下到访渠道的产业，房地产受到的冲击确实不小。

首当其冲的，就是各大房企的销量，我们来看一个数据。

据CRIC不完全统计，截至目前已有包含湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及武汉、成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥在内的至少60余个省市下发通知，明确要求疫情期内暂停售楼处销售活动。

这种变化带来的直接影响就是，超过九成比例的城市新增供应为零。据CRIC监测到的数据显示，84个城市在今年春节假期新增供应累计总量仅为25万平方米，较疫情爆发（以1月23日武汉封城为分界点）前一周大降95%，除北京、南京少数城市有少量供应外，其余城市均为零供应，疫情对房企供货的负面影响不言而喻。

由此带来的，是春节期间楼市成交量锐减。招商银行研究院数据显示，2020年春节期间，全国30个大中城市商品房成交面积为2.7万平方米，较2019年的19.55万平方米下滑86.19%，较近7年的平均值9.91万平方米也下降较多。

 图/疫情肆虐，楼市几近停摆

可以想象的是，房地产行业的一季度销售数据会很难看。

类似的疫情，在中国并非头一次，17年前，中国人同样经历了一次噩梦。

从全国房地产市场的反应来看，2003年SARS疫情在快速蔓延的当期确实对房地产市场的运行造成了一定的负面影响，但市场经历短期休整后，快速恢复并加速上行，全年来看，影响甚微。

2003年3-4月SARS疫情加剧，受疫情防控影响，全国房地产市场运行节奏整体放缓，部分地区出现地产促销活动暂停、购房群体外出看房意愿减弱、项目建设暂停等现象。4月全国房屋施工、开工、销售面积、投资额增速均出现一定幅度下滑。

但整体来看，增速下调幅度并不显著，且进入5月，随着疫情逐步得到控制，社会恐慌心理明显缓解，社会经营活动恢复，房地产市场快速回升至加速上行通道，其中销售面积增速明显反弹，且持续高位运行。

而且，2013年8月，国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件），将房产定位为国民支柱产业，一下子将房地产推上了发展的快车道。

图/非典之后，楼市快速发展

当然，17年之后，无论是宏观经济环境还是地产行业都已经发生了天翻地覆的变化，不可同日而语。2003年非典爆发时，我国房地产行业尚处于市场化的起步阶段，市场规模小，需求旺盛。经过17年的发展，如今房地产的市场规模已是当年的5倍之多，市场扩展已经进入一个瓶颈期。

政策环境上，当年是快马加鞭鼓励发展，如今是“房住不炒”调控趋严。

尽管如此，我们依然可以明确的一点是，此次疫情对楼市房价而言只是突发性的短暂事件，因为不管是楼市还是房价都有其自身规律，而这种规律与疫情之间不存在必然的因果关系。

一线城市一手本来就没有货，二手影响会大一点。

短期内的影响过去之后，楼市和房价都会回到正轨。

楼市需求不会因疫情而消失

什么时候楼市能回到正轨？

这个得看疫情的发展态势，从目前的情况来看，疫情的两大拐点（增量拐点和总量拐点）都已经出现，如果控制得当、天公作美，我们就可以下一个结论：疫情确定在离我们远去。当然，前提是不会再出现大规模的感染。

图/统计学意义上的疫情拐点已经来临，图源央视新闻

按钟南山院士的判断，4月份疫情会基本结束，算上消费者的惯性观望，房地产行业有望在5—6月份开始回血，而大规模的销售反弹现象预计会出现在下半年。

从市场需求来看，疫情的到来让那些原本持币待购的消费者变得更加谨慎，买房计划会随之延后。但从长期来看，买房的需求是在不断上升的，这点不会因为疫情的到来而凭空消失。

克而瑞地产研究院的调研数据显示，尽管绝大多数50后、60后已经退出购房行列，但与此同时，另一类购房需求悄然而起：2016年全面二孩政策实施以来，连续三年二孩出生人口分别为721万，883万和762万，二孩在新生儿中占比已经达到5成左右。在调研数据中，70后和80后中有4成家庭因为二孩而产生换房需求。

图/70后和80后中有4成家庭因为二孩而产生换房需求

除此之外，90后也是潜在的购房主力军：未购房90后群体中，有26%的人表示一年内就要购房，这个比例较95后、00后高出10个百分点；计划三年内买房的比例近7成，相较00后明显高出20个百分点。

图/90后也是潜在的购房主力军

因此，一旦疫情得到缓解，那么市场也会快速恢复。

金融活水蓄库待发

按以往的经验，每当经济出现较大下行波动，国家必定出手，金融活水哗啦啦地开闸奔流。

在央妈出手之前，地方政府已经按捺不住了。

从媒体报道来看，近日多地出台抗疫情、稳经济的政策及措施，其中就包括直接涉及房地产企业的地方鼓励性政策。

早在2月12日，江西、无锡、西安、深圳四地均出台了对房地产的扶持政策。

这些政策涵盖提供金融、财税扶持、公积金政策放宽、放松预售条件，到分期交土地出让金、政府帮开发商办网络交易会促成交等。

图/地方楼市利好政策陆续出台

政策面之宽，足以看出官方对于维稳楼市的决心，接下来，预计会有更多城市推出各种救市举措。

这再次证明，作为经济压舱石的房地产，绝对不会被地方忘记。

当然，这些只是前菜，真正的大餐在后面。

就在2月17日，央行对外发布公告称，将开展2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作。

其中，2000亿元1年期中期借贷便利操作，中标利率为3.15%，较前次下降10个基点。

图/央行公告

这也意味着，2月20日的LPR（贷款市场报价利率）至少有10个基点的降息空间。

对于这次定向“降息”，央行称是为了有效缓解疫情严重地区企业的融资成本，让大家能扛过这几个月。

但我们也知道，如果5年期利率降息10个基点成为现实，对楼市的影响不言而喻。在中长期贷款中，房地产贷款，尤其是个人购房贷款所占比重非常大，这次明面上下调了MLF利率，其实也相当于间接下调了房贷利率，利好楼市。

而房贷利率正是影响楼市最重要的因素之一。

房贷利率下调，减轻了购房者负担，而传导出的购房利好情绪会成倍放大，造成楼市房价快速反弹。这样的景象在2008年金融风暴后出现过，在2003年非典之后出现过，也在上波楼市启动之初2015年出现过。

不过，值得注意的是，“房住不炒”的政策基调不会改变。回血归回血，基本盘还是得稳住。

但无论如何，金融活水一开闸，房地产市场都将是最先被灌溉的那一批。

房价狂飙的渊源

2003年，非典肆虐之时，还发生了另一件事。

该年3月全国两会上，“胡温”成为了国家最新一届领导人。在香港回归6周年之际，董特首为了让普通阶层买得起房子，推出了“八万五居屋计划”，准备大量兴建住房。

但人算不如天算，非典的肆虐加速了香港房价的下跌，最终香港爆发了声势浩大的“七一大游行”。

图/2003年7月1日，50万人在香港参与由民间人权阵线首次举行的『七一大游行』

香港游行的消息传回内地，房价只能升不能跌，跌久必乱，逐渐成为共识。此后中国内地走上了控地之路，对土地进行长期的减量化供应，以维持房价的稳定。

土地减量化供应成为主流之后，“地王”频频出现。而人们也渐渐发现，原来买房也可以赚钱。于是他们把炒板蓝根、炒口罩的方法，拿去炒房，后来轰动全国的炒房团由此诞生。“温州炒房团包三架飞机去深圳看房，一夜之间买光几百套”的新闻也正是在那时引起轰动。

图/温州炒房团的“光辉战绩”

数年间，温州炒房团所过之处，房价一路狂飙，他们甚至炒到了国外，导致后来海外甚至形成一个定律：

华人多的地方，房价都会持续上涨。

2003年，是中国楼市的分水岭。自此之后，中国的楼市步入了十几年的上涨通道，再也没有停下来。

这次疫情，让很多人都意识到了有房的重要性。关键时刻，房产证就是比租房合同管用。

在我看来，疫情期间被压制的购房需求，会在疫情结束之后迅速反弹。需求爆发+金融刺激+市场利好，交易量也将迅速增加。

当交易量增加到一定程度，接下来就是房价上涨。

因此，打算在今年买房的一定要趁早上车，上半年捡漏的机会，可能比下半年要多。

当然，涨价更大概率会出现在一线城市，发达的医疗水平和充足的医疗资源，将成为一线城市吸引人口流入的重要因素。

疫情终将过去，生活终将恢复如常，购房者终将走进售楼部。