西安新房土地成交双降 | 40城楼市备忘录㊾
编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?
成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》
西安城墙夜景
城市综述•西安: 在2019上半年房价连续上涨背景下,6.20调控新政出台,限购加码,市场调节。从全年数据来看,2019年西安房价总体平稳,主城区供应量和成交量双降。但土地市场出现较大量流拍。预计调控政策短期内不会放松,2020年西安楼市买卖气氛可能进一步下滑。
2020置业西安指数:★★★
2019年6.20调控政策下,预计2020西安房价或将出现明显的“分化”现象,高新和曲江板块成为楼市高地,购房者按需购房,不盲目跟风和追涨。
延安万达城首次开盘现场人头攒动
临近年末,部分楼盘开盘现场人气不弱
①成交:新房供应和成交双降 浐灞城南曲江供求规模领跑全市
据西安克而瑞数据显示,2019年西安市主城区供应量1151.71万㎡,同比下降9.5%;成交量1256.92万㎡,同比下降21.8%;西咸区域供应量约532万㎡,成交量493万㎡。主城区浐灞、曲江和城北呈现“三极”局面,3个区域供求规模领跑全市,其中浐灞供交规模在400万㎡上下;各区域供求比值基本都在0.8-1.2的合理范围内,浐灞、城南、曲江和高新在2019年呈现“供不应求”局面。
根据西安克而瑞市场调研,沣东和秦汉2个板块凭借距离主城区距离、区域规划等优势,年成交规模约在180万㎡和140万㎡,沣西因为产业导入带来一批置业需求,成交规模也突破100万㎡;泾河和空港目前受规划、距离等制约,市场尚处于培育阶段,成交规模在50万㎡以下。
按照成交金额排名,金辉世界城、绿城西安全运村、万科翡翠国宾、中海曲江大城、融创东方宸院、保利天悦、世茂璀璨倾城、龙湖紫宸、大华锦绣前城、龙湖景粼天序位列前十。
如果按照成交面积排名,名次会有些变化,绿城西安全运村、金辉世界城、融创东方宸院、中海曲江大城、世茂璀璨倾城、万科翡翠国宾、汇悦城、大华锦绣前城、保利天悦、御锦城位列前十。
据西安克而瑞分析,全部为全国型房企操盘项目:TOP10的市场占有率达到25%,集中度增强;虽然第一名楼盘的成交金额与规模较2018年有明显下滑,但第10名的门槛分别提升到22万平和29亿元,较2018年有13%和11%的增长。
截止2019年末,西安市商品住宅存量721万㎡,同2018年相比下降19%,去化周期6.9个月,较2018年减少1.7个月 ,住宅整体存量风险较低(12个月以下为低风险市场);西咸新区近2年存量约200万㎡,去化周期约6个月。
②政策:人才引进、落户放宽 6.20楼市调控新政加码
在“限购”政策的影响下,2019年西安楼市整体平稳,全年出台房地产相关政策12条。其中作用最为明显、影响力最大的是落户放宽和6.20楼市新政加码。
2月13日,西安进一步放宽落户,具有本科(含)以上学历的,不受年龄限制,具有本科(不含)以下学历的,年龄在45 周岁(含)以下;全国高等院校在校学生(教育部学信网在册人员),均可迁入本市落户。
6 月 20 日,西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》,在限购区域范围内买新建商品住房或二手房的,应落户满1年或在西安连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税),此前落户即可在限购区域购买;无西安户口家庭,须提供在本市连续缴纳社保年限由2年增至5年;将临潼纳入限购区域。
除此之外,“全装修交房”、“公积金新政”、“限价房、经适房退出”、“共有产权房登台”,围绕购房条件等出台了系列政策,维持了西安房地产市场平稳健康发展。
③土地:整体“供大于求” 全年成交2700万㎡
据西安克而瑞数据,2019西安土地整体保持“供大于求”的局面;全年供应规模约3200万㎡,成交规模出现10%以上降幅,但依然接近2700万㎡水准。土地热点区域集中在西咸新区(1050.4万㎡)、浐灞(486.6万㎡)、高新(391.1万㎡)和城北(363.1万㎡);这些区域既是西安2018-2021年重点供地区域,也是城市重点发展区域。
西咸新区作为国家级城市新区,2019年共成交1050万㎡建面;其中,沣东、秦汉和沣西等热点商品住宅市场成交建面在147-260万㎡,空新城在绿地控股和本土保障住房拿地的带动下,成交建面接近300万㎡,但区域相关产业与配套暂不成熟,房地产市场仍有较长的培育时间。
图:西安克而瑞
从土地流拍数量来分析,2019年西安土地流拍数量有所回升,达到31宗。追溯来看,从2016年市场转好之后,土地市场流拍情况少有发生,2016-2018年三年土地流拍数量均处于低位。因此,能看出,市场回归理性,房企拿地趋于谨慎;尽管房地产市场不断向外围扩张,但距离、基础配套等因素制约房企在外围市场拿地。
2019年,西安土地市场风起云涌,成交地块多、楼面价走高成为常态,尤其是高新区,成为明星区域。
3月21日,高新软件新城板块两宗合计147亩住宅地块被本土房企高新地产拿下,综合楼面价高达13482元/㎡,直接刷新历史楼面价新高,至此,西安土拍楼面价拉开了破万的序幕。
2019年西安市土地成交楼面价TOP10里面,高新区就占了7宗。
按照开发销售周期比拿地晚8-12个月计算,2019年获取的土地,预估在2020年将有1400-2100万㎡商品房入市。
④2019年西安房价收入比:11.39
据西安克而瑞数据,2019年西安市主城区商品住宅成交价格涨幅趋缓,年涨幅收缩到15%以内;全年成交均价14338元/㎡。1季度价格环比涨幅收窄;2季度市场回暖,价格出现一波涨幅,年中成交价格达到全年高点;受6.20新政影响,3季度价格开始出现下滑,但整体涨跌幅度相对平和,价格保持14000元水平。
根据数据分析,西安主城区以120-150㎡改善和100-120㎡刚需产品为主,假设选择中间房型,120平的户型,全年成交均价14338元/㎡,按均价估算总价约为1720560。根据国家统计局陕西调查总队最新数据,2019年陕西居民人均可支配收入24666元(全国30733元),同比名义增长9.5%(全国8.9%),我们按照(住宅成交均价×人均住宅建筑面积)÷人均可支配收入计算房价收入比,假设一家五口人,西安的数据为11.39。
⑤市场心态:二手房价格持续下跌 市场观望情绪渐浓
国家统计局1月16日公布的数据显示,去年12月全国70个大中城市中,新房价格环比上涨的为50个,相比11月的44个有所增加。去年12月,西安新建商品住宅价格环比上涨0.7%,与11月份持平。而西安二手住宅销售价格在12月环比下降0.6%,连续第四个月出现下降。
在西安开始实行摇号政策后,刚开始的半年多时间,登记人数多,中签率低,去化率100%的楼盘比比皆是。而在2019年下半年,摇号楼盘占比越来越少。据乐居数据统计,10月1日-11月30日,西安共计88盘登记,登记人数超过房源套数需要摇号的,仅26盘,摇号盘占比仅为29.5%,换句话说,超过三分之二的楼盘公示后即可自行销售。
二手房市场转凉,中介感受最深,一个月很难有成交,对于卖房业主来说,挂牌的二手房,看房人都很少。事实上,西安二手房市场早早从2018年下半年就开启了降温模式,相比新房,二手房在社区环境和产品方面均不占优势,尤其是在下半年新房中签率大幅提升的背景下,购房者对新房更感兴趣。2019年底,开发商为了年底回款,很多区域的新房都有促销和打折优惠活动,相比之前,新房优势更加凸出。
⑥住宅租金:高新区租金33.28元/平方米/月 高居各区域首位
诸葛找房数据显示,在11月份,西安各城区租金中高新区以33.28元/平方米/月的租金价格高居首位,曲江新区其次,租金为33.23元/平方米/月。碑林区租金为30.37元/平方米/月。较低的为西咸新区,租金为20.28元/平方米/月,与全年相比,变化不大。
当然,一般四季度,都被认为是传统的租赁淡季,每年的毕业季市场租赁热度最高。
⑦2020年预测:西安房价分化现象或更明显
在快速攀升了3年之后,西安楼市在2019年下半段逐渐放缓,购买力已经大量释放是主因;同时也注意到西咸板块的整体发展速度迅猛,尤其沣西板块,品牌房企大量聚集,为新区的发展注入活力,但值得警惕的是同质化产品“扎堆”,片区内生活配套尚不成型,购房需求较为分散。
中央经济工作会议明确,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳低价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。乐居西安主编高明东认为,在此背景下,限购等楼市调控政策在短期内不会放松,2020年西安楼市将继续在限购、限售和限价等多种组合制度下保持稳定发展。从价格来看,2020西安房价或将出现明显的“分化”现象,品牌集中度越来越高,高新和曲江板块成为楼市高地,但不排除阶段性、品牌房企大幅降价促销。
中南、朗诗、龙湖、中海、大悦城明年均有大量土地储备待上市,比较看好的区域还是高新和大城南板块,沣西因为非限购区域的影响以及政府干预的因素,还会持续上涨,泡沫的产生不可避免。
本次调查采编人:高明东 潘宇凌
2020年1月23日
文章来源:乐居财经
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