甲醛超标、强制绑定金融程序、破产拿不回租金，这些问题都真实存在吗？

如果存在，我国为什么要扶持长租公寓产业的发展呢？

而刚刚上市的蛋壳公寓，它又值得投资吗？

2018年，中国约有2亿人居住在租赁住房之中，总租金收入达到1.8万亿元。而到2023年，这一数字将增长至3万亿元。

长租公寓，就是公司将房东的房子长租下来，经过统一的改造装修后，转租给房客。

如果放在传统的出租产业链中看，长租公寓包揽了中介、运营、租后服务的角色。

有投资者认为，未来，长租公寓将成为房产租赁市场的主体。房东与租客直接对接的模式，将渐渐成为过去式。

毫无疑问，这是一个猪都能飞起来的风口市场。

与热火烹油的投资前景相对应的，是行业的鱼龙混杂。

国内长租公寓第一股青客公寓的股价并不乐观

事实上，甲醛超标、马桶故障这还算好的，起码你还有房住。

据不完全统计，2019年全年，已有超过50家长租公寓爆仓。如源涞国际，甚至由于现金流断裂，走上了非法集资的道路。

如果你所住的公寓公司爆仓了，你不仅会被房东扫地出门，预先支付的房租（包括偿还在银行预先贷款的“租金贷”）也很难拿回来。

而即便是青客、蛋壳这样的行业龙头，做得越大、亏得越多也是行业的常态。

那么，既然行业这么混乱，为什么市场普遍认为长租公寓产业长期向好呢？

我们知道，举凡跟中国房子相关的产业，无论如何都绕不开两个字：政策。

妙的是，如今的国家政策特别适合如蛋壳、青客这类的长租公寓龙头企业的生长。

在两会、中央经济工作会议等重大会议中，我国政府多次强调要大力发展住房租赁市场。

说白了也是没办法，毕竟一二线城市的房价一般人还真买不起。不租，难道睡天桥洞吗？

另一方面，政府对租金贷模式的管理越来越严格。

目前，包括蛋壳公寓在内的绝大部分长租公寓企业的营收严重依赖“租金贷”。

看起来，这是一个多方共赢的支付方式。可随着长租公寓公司的频频破产，该模式的问题也开始暴露。

一旦长租公寓破产，那么租客随时都会为房东扫地出门，而之前承诺的银行贷款却依然要还。

不还？

你愿意上征信名单？

如此行为对租客实在太不公平，因此在2019年圣诞节，我国政府给长租公寓产业送上圣诞礼物：

国家对租金贷的限制当然有利于市场规范并保障民生，但这在无形之中，也推动了长租公寓市场马太效应的形成。

在过去，长租公寓严重依赖租金贷模式来快速获取租金，进而跑马圈地。在租金贷被限制之后，中小企业想要挑战行业龙头将变得更加困难。

就像在各种气候大会上，发达国家总要求全世界一起严格限制碳排放一样。

毕竟，人家早就完成工业化了。

显然，这对已然是产业龙头的蛋壳公寓而言，又是一个利好。

当然，打铁还得自身硬。哪怕处在风口上的猪，如果有口蹄疫，那也飞不起来。

那么，蛋壳公寓本身值得投资吗？

目前，蛋壳公寓已完成7轮投资，背后股东包括老虎环球基金、蚂蚁金服等。

蛋壳的营收也处于长期增长的状态。

2018年，蛋壳营收27亿元。而2019年前三季度营收已达50亿元。

相比之前，2019年前9个月的经营费用率为27%，与同期相比已开始下降。

在未来，随着其规模进一步扩大后，其成本控制能力与盈利能力势必增强。

在使用租金贷的比重上，蛋壳公寓连年下降，从2017年的91%,至18年的75%，如今，则只有67%。

以这个速度考量，在2022年达到国家要求的30%红线，并非不可能。毫无疑问，这将大大降低企业的运营风险。

在规模上，蛋壳公寓所管理的新公寓数量已超过430,000间，在行业中处于前三。而更难能可贵的是，蛋壳公寓房东的续签率为80%，行业第一。

这说明，蛋壳的运营能力已得到市场的认可。

一般，单间的回本周期在12-20个月左右。结合到蛋壳公寓80%的续约率，这意味着，蛋壳公寓有1-5年的时间可用于盈利。

可以说，目前蛋壳公寓的盈利模式相当健康。

当然，蛋壳公寓也有自己的问题。

目前，蛋壳公寓的财务状况与WeWork极为类似。营收能力极强，但运营亏损也大，烧钱速度惊人。

这意味着，蛋壳公寓每套公寓的平均营收很可能已经见顶。

另外，蛋壳的营收增幅从287%降到了184%、毛利率从230%降至40%。显然，这个趋势也不能让投资者放心。

结合这些数字，我们判断在短期内，蛋壳公寓不太可能大涨。

而如果从长期考量，由于国家政策与产业大环境利好，蛋壳公寓仍然具有投资的价值。