编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

  成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室与乐居财经研究院联合推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

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  城市综述•扬州: 2019年扬州市场新房成交相比之前三年出现了明显的大跌,价格还在往上走,达到13000元的历史新高。但二手市场价量齐跌。江都区是交易量最大区域。2020年市场预测价格微涨,交易量进一步萎缩。

  2020置业扬州指数:★★★

  扬州市场活跃3年,房价和楼面价涨得颇高,2019年出现交易量大幅度萎缩,2020年市场表现不太乐观。但刚需可以精挑细选买房。 

  ①成交:新房成交断崖式下跌,价格走高,二手房量价齐跌 

  2019年,扬州一手房成交量约23712套,近五年来排名倒数第二,与2016-2018年这三年的成交数据对比,呈断崖式下跌;二手房近5年成交量无具体数据,但2019年扬州二手房行情低迷,成交量持续走低。 

  虽然2019年扬州新房、二手房成交量下跌,但综合近5年的总体情况来看,房价依然持续走高。扬州主城房价上涨尤为明显,楼面地价8000元/㎡以上的土地不断出现,市区买房门槛已普遍提升至15000-20000元/㎡。 

 ②政策:调整公积金贷款最高限额 

  自2019年10月15日起,将扬州市住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元,单职工缴存住房公积金的,最高限额从21万元恢复至30万元;将住房公积金贷款还贷能力系数由目前的0.3上调为0.5。公积金政策的调整一定程度上刺激了部分人群的购房欲望,对刚需来说,也是一个不容忽视的利好。但公积金限额提高,并不能明显带动市场成交,楼市下行趋势下,大多数人依然选择观望。 

 ③土地:供应面积略减、价格走高 

  从数量上看,2019年扬州共出让54块土地,位列五年来出让数量第一;而从出让面积上看,2019年的供应量不及2018年,但差距不大。 

  2018、2019年,扬州土地市场供应量大、成交楼面价高,不少地块都突破了指导价,销售价达18000-19000元/㎡。再加上前两年扬州楼市购买力已经被提前透支,这批高价地目前的去化情况并不算好,未来大量高价盘接连上市,形势更不容乐观。 

  ④2019年房价收入比 :11.9

  来看看扬州2019年的房价和收入比。我们的公式是:单套市场中等户型总房款/家庭可支配收入(人均可支配收入乘以4-5间)。2019年扬州成交平均总价区间约160-240万元,以200万中间价计算。2018年,扬州城镇居民人均可支配收入约41999元。以一家4口来算,房价收入比在11.9。

  ⑤市场心态:买房人较理智,观望态度,不急于出手

  新房方面:因高价改善楼盘占据市场主流,买房人可选择机会非常多,大多数人都比较理智,且大都有一套自成体系的买房逻辑。即便开发商给出巨额优惠,也不急于下手。 

  8月30日,扬州二城板块(区位优越、配套成熟)改善盘中海华樾首次开盘,推出124套洋房,户型面积约133、143㎡,精装备案均价19150元/㎡,为了快速去化开发商给出总价减免15万的巨额优惠,但当天并未全部卖完,开盘现场仍有多人弃号。

  二手房方面:2019年扬州二手房市场遇冷,但多数房东依然不愿降价卖房,对房价预期较高,就算房子挂牌后长期卖不掉,也不会轻易让步;另一方面,买房人观望态度也比较浓厚,不少人都等着房子降价再出手,双方僵持不下。 

  ⑥市场表现:江都区成交量最大,交易量前三楼盘均在该区域

  据了解,2019年卖得最好的楼盘是,江都区晟地润园、金鹰新城市中心、荷塘月色;南区禹洲嘉誉风华;东区佳源珑境、SM水岸云庭。2019年成交量最大的区域是江都区。交易量前三楼盘都在该区域。

  租金上看,2019年扬州市区住宅租金总体平稳,近一月的租金23.92元/月/㎡,平均月租金在1899元。 

  ⑦2020年走势预测:“缓中小涨”

  乐居普通编辑:“稳中有升,柔和上涨”将会是2020年房地产趋势。中央经济工作会议重提了“稳地价、稳房价、稳预期”,向地方政府亮明态度:不能再跌了,要稳住,可以柔和上涨,但不能大涨。最近多地已经试图放松限购政策,而且多是因为吸引人才放松的,这并不会引起楼市的大波动,总体相对比较平稳。 

  开发商普通员工:缓中小涨吧,高价地越来越多,开发成本高了,开发商也只能去做更高品质的产品来迎合这改善的时代。刚需客只能逐渐被城市边缘化,就目前扬州新房及二手房市场行情看,优质刚需购买力基本也就在150万以内,再差的只能买更小、更旧的二手房。而能拉动区域房价的,则是政府对区域的发展政策,土地高拍高走,开发商不断提高产品品质,吸引高收入人群聚集。 

  而成熟商圈内新的高端改善盘,基本都是周边的地缘性改善客户居多,也有不少高邮、仪征、宝应的有钱人选择在扬州为子女留下一两套优质的房产的。就二城商圈这几个改善盘,可能真的要等到未来交付了,才能与周边的一些次新的小区形成对比,进一步刺激周边的人群换房。 

  朋友或亲戚:这几年明显感觉经济大环境越来越难,其他国家的采购需求,经济形势明显不如前几年,所以外贸的生意压力越来越大,好多同行都转行,或者关厂不做了,感觉后面几年还会压力更大,因为中美贸易对抗是一个长期的过程,这个基本上是确定的。 

  所以从这角度来说,很多做生意的人对资金的使用很谨慎,不敢过度消费、扛太多的贷款了,长期来看,未来几年买房子的需求是越来越理性的,需要就买,纯投资的话除非资金很充足,不会用杠杆来炒房的;不过具体到2020年的话,倒也不好说,毕竟很多人收缩生意了,一下子又有一大批资金释放出来,投资买房是比较稳的一个方式,别的也没啥适合普通人的投资方式,这也很尴尬。所以还是看资金情况吧,充裕的会买,作为一种理性投资,但是那种冲动炒房的情况应该不多了。

  ⑧2020值得关注:西区新城和东南片区可能会有亮眼表现 

  2020年,由于地价高开高走,扬州新房价格大概率会保持稳定的小幅上涨趋势,下跌可能性基本不大。但由于城市人口、收入水平、多数买房人观望态度等多种因素,2020年的新房成交量可能会继续下跌,一部分刚需可能会被挤压至二手房市场,带动二手房成交量的上涨。 

  2020年扬州西区新城、东南片区会备受关注,很可能会在新房市场上取得很亮眼的成绩,作为政府大力发展的新城区和改造效果明显的老城区,区域各项利好措施不断,再加上这两个区域不少地块挂牌上市,地价节节攀升,2020年脱颖而出的可能性非常大。 

  值得期待的新项目:西区新城绿地健康城、启迪科技城;东南片区碧桂园陵江府、新能源GZ117项目、绿地香港GZ126项目等。 

 本次调查采写人:王卉 潘宇凌

  2020年1月18日 

文章来源:乐居财经