作者 / 杨科伟、姚郑康

  17日上午，国家统计局公布了2019年全国房地产开发投资和销售情况：全年新房销售金额近16万亿元，同比增6.5%；销售面积超17万亿平方米，同比微降0.1%。土地购置面积全年同比降11.4%，但较年初降幅收窄约23个百分点；新开工面积全年23万亿平方米同比增8.5%，在二者作用下开发投资额全年突破13万亿元，同比增速达9.9%，对于增强整体经济韧性作用显著。

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  商品房销售额近16万亿元同比增6.5%，部分地区下行压力加大致销售面积微跌

  2019年全年全国商品房销售金额接近16万亿元，同比增6.5%创新高；销售面积在年中、年末等销售节点存压的情况下全年成交17万亿平方米，同比微跌0.1%。整体来说，在全国市场持续低位、各能级城市分化加剧下，2019年全年行业销售体量再创新高，增速符合预期。

  从12月单月来看，作为年末业绩冲刺的传统节点本月单月销售面积、金额均达到全年高点，其中销售金额2万亿同比增1.2%。但值得注意的是，本月销售面积同比较2018年末下降了1.7%，分地区来看，全年东部、中部、东北地区销售面积均同比下降，且降幅较前11月有所扩大。因此我们认为，较2018年相比去化更难是客观事实，整体全国新房销售压力依旧较大，尤其以中部、东北地区为重。

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  新开工与土地购置支撑开发投资额同比增9.9%，全年维持高位平稳

  开发投资额全年突破13万亿元，较2018年同比增高9.9%。2019年全年行业规模较2018年多增1.2万亿元。在增速上与全国GDP同比增速6.1%、固定资产投资同比增速5.4%相比，房地产开发投资额增速亮眼。

  需要注意的是，开发投资额看似增速跌破10%，但增长动力仍然强劲、增长速度仍然高速。首先在增长动力上，房企开发投资两大组成要素房企房屋新开工面积与房企土地购置价款在12月单月均创年度新高，因此在增长动力上开发投资额依旧强劲；其次在增速上，全年开发投资额增速未能保持10%以上主要是受土地购置价款全年负增长拖累，与全社会经济增速或其他产业增速对比来看房地产业增速仍然出类拔萃，全年增速由10%以上降至9.9%依旧称得上高速增长。

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  全年新开工面积23万亿同比增8.5%，土地购置全年负增长11.4%下半年土拍转暖明显

  从新开工面积来看，12月房企开工创新高力推全年增8.5%。12月全国房屋新开工面积达2.2万亿平方米，不仅环比11月涨12.27%，而且同比较2018年末增长7.4%。在年末单月新开工面积的助力下，全年房企房屋新开工面积达23万亿平方米，同比增8.5%。

  但值得一提的是，2019年全年增速较2018年全年增速收窄了8.7pts，全年增速的收窄一方面由于上半年房企土地购置面积远低于2017-2018年，待开发土地的减少制约了新开工面积的增长；另一方面也反映了房企面对迟未转暖的市场依旧抱以保守态度，在新开工进度上审慎而行。

  从土地购置面积来看，全年土地购置负增长11.4%，但下半年土拍市场转暖明显。从月度来看，自7月其土地购置面积已实现“5连增”，12月累计增速更是较1-11月收窄2.8pts。在土地供求规模周期回升下，房企回归核心城市拿地愈加明显。

  综上，当前房地产市场处于下行阶段，房地产开发投资额增速的缓步下行，新开工意愿偏低，拿地态度也相对谨慎，楼市基本面“承压”。基于以上事实我们认为：2020年销售面积小幅微降，金额仍将微增，不同能级城市持续分化；受销售承压、融资收紧等影响，预计新开工面积增速二季度转负；而土地购置面积增速将继续低位回升，但增幅有限，核心一、二线城市是争夺焦点。在加速中的施工、竣工等建安投资支撑下，开发投资额料将继续维持高增长，但增速或在新开工、土地购置影响下进一步收窄。

  来源：克而瑞地产研究

文章来源:克而瑞地产研究