2020年1月6日,雅居乐发布未经审核营运数据,截止到2019年12月31日,雅居乐连同合营公司、联营公司及雅居乐项目预售金合计1179.7亿元,超额完成全年1130亿元的销售目标,同比增长14.9%。对应建筑面积为891.1万平方米,同比增长11.71%,销售均价为13240元/平方米。

  这是继2018年跨入千亿房企阵营后,雅居乐再次取得突破。

  据亿翰智库《2019年1-12中国典型房企销售业绩TOP200》榜单,雅居乐稳居27名,比2018年前进1名。

  1月9日,胡润研究院发布《2019胡润中国500强民营企业》榜单。雅居乐以390亿元市值在总榜单中排名第174位,在地产榜中排名第25位。

  开年连收喜讯,可谓士气大涨不少。

  不过,雅居乐的看点不止于此。光鲜背后的另面人设,也是其受关注的重要考量。

 销售增速考量

  需要注意的是,雅居乐2018年并未完成年度销售目标1100亿元,实际完成1026亿元。虽同比增长14.5%,仍有74亿元的差额。

  据克尔瑞研究院数据显示,截至2019年12月末,TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%,不及2017年的45.5%和2018年的35.1%,百强房企规模增长整体“失速”。

  细观而言,雅居乐近两年来增速也有明显放缓。

  2016-2018年,雅居乐对应销售额分别为528.20亿元、897.10亿元及1026.7亿元,同比增速分别为19.4%、52.4%及14.5%。

  而2019年虽突破销售目标,算下来也仅比去年增长14.9%。

  财经评论员严跃进认为,雅居乐销售增长乏力与区域市场调控密切相关,如海南市场的政策变动就带来较大影响。“这个时候对于债务方面也会形成压力,但预计2020年市场还是有反弹的可能”,严跃进表示。

  据公开报道,雅居乐先后于2007年和2008年在海南清水湾以25亿元现金总价拿下三期地块,占地15000亩,2011年开盘后成为雅居乐销售额贡献主力军。

  相关数据显示,2011年至2016年,清水湾的销售金额分别达到72亿元、60亿元、78亿元、75亿元、70亿元和90亿元,2017年更是卖出170亿元。而2017年雅居乐总销售额才528.20亿元。截至目前,雅居乐在清水湾获得的销售收入超800亿元。

  此后,雅居乐继续在海南三亚陵水、海口金沙湾、琼海山钦湾、临高南宝镇拿下大量土地。截至2018年底,雅居乐在海南的可售建筑面积近1000万平方米。到2019年上半年,海南土储已占据雅居乐总土储3972万方的四分之一。

  然好景不长,2018年4月22日,海南发布全岛限购令,雅居乐市场业绩出现下滑,最直观的是2018年在海南区域销售额在100亿元左右,而2017年仅清水湾的销售金额便达170亿元。2019年上半年,雅居乐海南及云南贡献预售金额共88.46亿元,仅占总预售金额的15.2%。

  净利润起伏

  “放缓”一事在业绩上也有体现。

  比如雅居乐净利润的起伏。

  2014-2018年及2019上半年,雅居乐的净利润分别为50.91亿元、23.01亿元、30.47亿元、67.80亿元和83.57亿元、58.94亿元,对应的净利润分别为13.3%、5.4%、32.5%、122.3%、23.3%及37.7%。

  不难看出,2014年至2018年间,雅居乐净利润波动较大。而2019年上半年净利增速表现不错,也与中国平安保险(集团)的股权转让交易有关。

  据公告显示,2018年12月,中国平安旗下深圳市创喻企业管理有限公司(下称“深圳喻创”)出资9.88亿元,收购雅居乐旗下惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司22%股权,并向后者增资9.88亿元。

  2019年2月,上述交易发生变化。雅居乐所出售的项目股权比例由22%变为34%,对应价增至13.94亿元,深圳喻创对雅居乐的增资额则降至5.81亿元。

  据克而瑞地产研究数据,雅居乐2019年上半年出售惠州白鹭湖项目34%股权予中国平安确认净收益29.89亿元,收购武汉长凯公司50%股份导致其由合营公司变为附属公司后带来的重估收益5.79亿元及金融资产公允价值收益8.83亿元。

  2019年12月18日,雅居乐发布公告,中国平安旗下深圳市盛露企业管理有限公司将出资7.33亿元收购其旗下惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司15%股权,并向其增资9.33亿元。

  据公告内容,股权出让完成后,雅居乐将会录得收益约7亿元。

  对此,业内有猜测称,此举或是故技重施,借出售项目股权来增厚利润。

  业绩会上,雅居乐副总裁潘智勇曾坦言,若剔除项目出售带来的收益,雅居乐利润将因毛利率下滑而出现同比减少。

  频频溢价拿地

  毛利润也随之跌落。

  据雅居乐2019年中报显示,2019上半年,雅居乐的毛利及毛利率均有不同程度下滑,其中毛利率30.3%,同比下降19.3%,这对雅居乐来说可谓少见。

  从2015年到2018年,雅居乐的毛利率从25.1%升至43.9%。

  此外,2017年至2019年上半年,雅居乐的毛利分别为206.87亿元、246.74亿元及82.20亿元,同比增速分别为67.3%、19.3%及-31.6%。

  如此看来,不论毛利还是毛利率,2019上半年雅居乐下滑态势明显。

  如此大幅下降,雅居乐也早有感知。早在2018年业绩会时,前财务首席官张森就提前预告了这一问题。彼时张森表示,因受累于海南岛项目,预计2019年毛利率水平将出现下滑,相对会比较保守,估算大概在30%以上。

  2019半年报中,雅居乐称,毛利率下降主要是多个城市受“因城施策”影响,导致高毛利率项目的销售收入确认占比大幅下降,致使集团整体毛利率有所下降。

  主席兼总裁陈卓林则看得更长远:“现在整个行业的毛利率达到30%以上已算很好了,我们之前高是因入账率高,2019年比较少,但我预计未来几年会陆续扩大。因为现在新政策出来了,所以我相信我们2020年、2021年、2022年,地产上尤其是海南岛有增幅,我们的毛利率会相应地变高。”

  从新增土地储备看,雅居乐也在践行陈卓林的上述观点。2014—2018年去新增土地储备分别为221万平方米、21.15万平方米、232万平方米、964万平方米和1111万平方米。

  可见,2017年之前,雅居乐的拿地欲望并不强烈,且曾一度重仓海南。在雅居乐土地储备中,2017年年报显示,雅居乐在海南拥有635万平方米土地储备,占当年土储总面积的比例达18.6%。截至2019年上半年,半年报显示雅居乐海南清水湾项目占总土储的比例仍高达20.22%。

  此外,作为在华南地区发展26年的粤系房企,雅居乐似乎忽视了大湾区的发展机遇。相关机构数据显示,2018年雅居乐在粤港澳大湾区房企货值排名中以1058亿元排名第26位,对比同为粤系房企的龙光集团2612亿元与佳兆业2595亿元差距明显。

  可见雅居乐的土地布局,有所失衡。

  不过,2019年,尤其是上半年,雅居乐的实操风格出现不少激进韵味。比如6月,雅居乐以31.8亿元,斩获北京经济开发区河西区X92R1地块,溢价41.33%。

  5月,分别以56%和55.33%的溢价斩获“江门新会区冈州大道东76、78号地块”、“成都温江区柳城街道新华社区一、二组宗地”。

  而两个月前,雅居乐更以22.53亿元竞得昆明盘龙区KCPL2012-32-1、KCPL2012-33地块。总起价9.83亿元,溢价达到129.2%。

  高负债压身 永续债之危

  频频溢价的高调背后,自然也考验着雅居乐的现金流。

  相比之下,雅居乐资金压力,不容忽视。

  由于港交所没有季度报要求,目前最新数据是2019年年中报。对比数据可以发现,雅居乐2016年的净负债率为49.1%;2017年这一数据为71.4%;2018年这一数据增长至79.1%;2019年中报显示,雅居乐净负债率攀升至81.3%。

  雅居乐经营活动产生的现金流量净额也骤降,2018年末为26.28亿元,2019年中期为-118.4亿元。现金流的紧绷度,可见一斑。

  2019年上半年,雅居乐负债总额达到1866亿元,和同期相比,增幅28.99%。其中流动负债为1252.8亿元,包括322.31亿合同负债,此外非流动负债为613.2亿元。

  值得提及的是,近年来雅居乐的负债总额也远高其销售额增速,尤其是2017年和2018年增长较为迅猛。数据显示,2017年和2018年雅居乐的负债总额分别为1192亿元、1754.65亿元,同比增长36.1%、47.2%。

  而2015年至2016年雅居乐的负债总额增速为-8.7%、16.3%。

  不难看出,自2016年,雅居乐的负债“节节攀升”。而截至2019年上半年雅居乐的资产负债率为74.5%,表面看,这个数据较2018年末减少1.67%。

  不过,这个数据,也受到舆论考量:这个下降数据,得益于永续债。若剔除其计入权益的永续债,雅居乐实际净负债率超100%。

  雅居乐此前曾对媒体表示,负债攀升主要是由于多元化业务投入。数据显示,2019年雅居乐计划在主业外的非地产行业投入100亿,仅上半年雅居乐就投资了约90亿元,新增30个非地产项目。期内,物业管理、物业投资及环保业务收入分别较上年同期上升63.9%、4.9%及68.9%。

  截至2019年中期,雅居乐短期借款为361.12亿元,而其银行及现金结余为415.88亿元,其中受限制存款及现金为83.84亿元。剔除后者,雅居乐可动用资金与短期借款还存有着29.08亿元的缺口。偿债压力之大,可想而知。

  为缓解资金链压力,雅居乐也有一“妙招”,那就是发行永续债。

  永续债又叫无期债券,即没有明确的还款期限,且由于其在会计报表中被计入权益工具,有助于降杠杆而被企业青睐。此外,永续债本身不偿付本金,所以能缓解企业压力。

  雅居乐以“为若干现有债务再融资”为由,先后于2019年10月、11月发行了两笔金额为5亿美元和2亿美元优先永续资本证券,相应利率为7.875%、7.75%。要知道,在这之前的5月和6月,雅居乐就共计发行金额为7亿美元、利率为8.375%的优先永续资本证券。

  此外,去年3月,还以同样理由发行了一笔于2022年到期金额为5亿美元的优先票据,利率6.7%。

  首条财经梳理发现,2014年-2018年及2019年中期,雅居乐永续债分别为44.83亿元、44.89亿元、55.98亿元、55.29亿元、83.35亿元和131.47亿元。如若这些计入负债,雅居乐的资产负债率将明显上升。

  截至2019年上半年,雅居乐通过发行永续债融资47.85亿元,这个额度引发了市场不安。

  要知道,2018年整年其发行此类债券所得款项也不过38.01亿元;此外,去年上半年,雅居乐高达131.47亿元的永续债,相比同期永续债余额80.6亿元则剧增60%。

  可见,雅居乐对永续债的依赖之深。问题在于,永续债一时缓解其降低负债率,甚至隐藏其债务的效果,但其本质仍是债务。是一种类似于明股实债、利率跳涨型的融资方式。企业连年发行永续债,无疑会推升财务费用,为企业带来周转压力的同时,也为其长期稳定发展带来隐患。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜称,大规模发行永续债说明企业比较缺钱,需要通过这种方式融资;也说明企业杠杆率高,债权融资空间有限,而其他减低负债的工具选择已不多了,希望借永续债来降低负债率,进而提升债权融资空间。

  值得强调的是,永续债也蕴含利率跳升等风险,外币永续债还存在着汇率波动风险,还会稀释企业利润。比如中国恒大集团,2016年底永续债总额接近1130亿元,但在2017年全部进行赎回,就是因为永续债对公司利润稀释太大。

  换言之,适量永续债,是房企扩张利器;但一旦过度过分使用,规模过大,甚至形成依赖。风险积累下,无异是抱了一个大雷。

  此外,发行美元永续债还面临汇率的波动风险,在近年来人民币兑美元的不断贬值情况下,雅居乐未来或面临更大的还债压力。

 项目违规

  祸不单行,就在雅居乐正上演资金链的“速度与激情”时,旗下项目也来搅局:因违法占地立案查处。

  2019年12月30日,自然资源部通报31个典型违法违规案件,老牌房企雅居乐赫然在列。根据通报文件,雅居乐被立案的项目为云南西双林语项目,该项目位于西双版纳景洪市嘎洒镇。

  通报称,雅居乐自2011年起,未经批准占用景洪市嘎洒镇40.67公顷(610.01亩)土地建设西双林语项目,形成售楼部、人工湖、景观绿化等。目前,景洪市自然资源局已对其中1.54公顷(23.1亩)土地立案查处。

  公开信息显示,雅居乐西双林语项目是西双版纳当地政府斥资650亿打造的旅游小镇,项目总占地超2万亩,总投资逾200亿。背靠10万公顷热带雨林大黑山,规划了康养、运动、文化交流、旅居四大中心,配设了都市高尔夫酒店,养生会所、风情商业街、亲子乐园、健康管理中心、湿地公园等项目,是西双版纳当地旅游度假大盘。

  2011年,陈卓林的雅居乐进军云南区域,并先后在西双版纳、德宏瑞丽和保山腾冲签下三个旅游项目,总投资额550亿元,建筑面积537.09万平方米。

  事实上,雅居乐开拓云南项目的过程并不顺利。此次西双林语项目违法占地已是其第二次触碰耕地红线。早在2014年时,雅居乐因在腾冲项目中擅自改变土地用途,违规建设高尔夫球场,被国家发改委和国土资源部联合通报。

  不仅如此,雅居乐的云南项目,还曾一度让实控人陈卓林及执行董事黄奉潮被调查。公开报道显示,雅居乐在云南项目中对当地政府进行利益输送,地块多以低价拿下,2014年东窗事发后,雅居乐实控人陈卓林被监视居住近三个月。

 陈卓林的三心回归

  梳理之下,雅居乐的冲突人设,也跃然纸上。

  面对盈利能力不稳、高额负债、项目违规等问题,当家人陈卓林何以应对?

  据了解 ,陈卓林是资深的戏剧爱好者。为了自己的粤剧专辑,他筹备十多年。在录制过程中,对自己要求极严,无论吐字还是音准,都力求完美,不厌其烦地修改。有时站着录上一天,直到满意为止。

  其《心曲雅韵》的粤剧专辑,已能在各大音乐平台上听到,其中的粤剧名段《狄青闯三关》,陈卓林愣是录了两个版本,一个是和粤剧名家陈韵红合唱,一个是和他妻子陆倩芳合唱。可见,陈卓林满满的戏剧初心。

  资料显示,陈卓林本是广东中山农家子弟。高考落榜后,陈卓林先卖家具,后入地产业,独霸中山楼市,再驰骋广州市场,登陆港交所,近年跃进大海南,打造超级神盘清水湾。

  不过,顺风顺水下的陈卓林,在2011年遭遇折戟。因在香港酒后对女下属上下其手,被逮捕。

  受此影响,曾闯进过全国地产销售排行榜前10的雅居乐,与富力、碧桂园等并称“华南五虎”,排名一下从前10跌到第17。

  正如《狄青闯三关》中“昔日英雄,岂可一朝散尽?”,其还能否再振雄风?

  值得一提的是,2014年3月之前,雅居乐的董事会中,六个执行董事全是陈家人:陈卓林和妻子陆倩芳,外加四个兄弟:陈卓雄、陈卓喜、陈卓南、陈卓贤。

  2019年陈卓林、陆倩芳夫妇位列胡润百富榜第275位。

  不过,自2019年以来,雅居乐集团以及地产板块高级管理人才出现多起人事调整。除郑重离职雅居乐地产集团广州区域总裁、张海明接任外,原海航基础副董事长兼首席执行官曾标志接任简毓萍,任职地产集团海南区域总裁。雅居乐集团层面,首席财务官张森因个人原因及更专注于家庭事务提出辞职,雅居乐副总裁潘智勇负责其集团职务。

  再看其多元化布局,也有难度。

  2016年,“雅居乐地产控股有限公司”更名为“雅居乐集团控股有限公司”,正式走向多元化。

  2018年,雅居乐以“1+N”为发展策略,形成地产、物业、环保、房管、建筑、商业等6个业务板块,打造以地产为主,多元化业务并行的布局。

  不过,从雅居乐总收入占比中,非房收入虽增速有所上升,但主要收入来源依然是房地产业务。据雅居乐2019年上半年报显示,其录得营业额为271.14亿元,其中物业发展的确认销售收入为246.85亿元,较上年同期增加9.5%。而物业发展业务收入与多元化业务收入的占比分别为91.0%及9.0%,多元化业务增长较上年同期上升2.1%。

  而雅居乐此前预期为,非房业务在2019年至2021年对集团利润贡献将分别达20%、30%、40%。甚至陈卓林曾透露,理想的状况是2021年,雅居乐房地产业务和非房业务带来的利润为5:5。

  现在来看,这个目标压力不小。

  细观其文旅产业,也不断带来现金流考验:属于中长期布局项目,无法短期内回流现金,往往需经历10年甚至更长的开发周期。

  2019年以来,雅居乐又签订了江苏宜兴雅创高科智能制造产业园、溧阳雅创高科智能制造产业园项目合作协议。

  能否周转的过来,仍需时间考量,从上述紧绷的资金链可以看出,情况不容乐观。

  需要提及的是,在2019年5月,力世纪有限公司正式宣布雅居乐拟斥资2.04亿港元认购力世纪4亿股新股,其认购股份约占公司扩大后发行总股数的5.89%。

  力世纪还表示,双方已于5月8日订立了不具法律约束力的合作框架协议,将就于中国生产、研究及开发新能源汽车相关技术及产品进行拟议合作。

  这意味着,雅居乐又对新能源汽车动了心思,且真金布局。但曾有雅居乐内部相关人员向媒体透漏,“目前雅居乐还力世纪的合作主要是资本层面的财务投资,但不排除今后双方在业务开展过程中出现协同的机会。”

  2019年8月,还传出雅居乐集团将在河南新乡市平原新区建设新能源汽车基地。

  众所周知,新能源汽车领域是个重资产的烧钱行业。从蔚来、小鹏等新势力的资金危机中,可见端倪。

  不过,对于见过大钱的房企而言,这些资金也不算什么,比如恒大的一投千金。

  问题在于,雅居乐不是恒大,陈卓林也不是许家印。

  两者的“钱够吗”?

  需要时间做答。一个确定声音是,这将使雅居乐的资金链再度承压。

  无疑,这考验着雅居乐的资金周转能力,尤其是主业地产的造血、输血能力。

  值得注意的是,去年3月19日,177名业主集体将“武汉雅居乐国际花园”(雅居乐在武汉的首个项目)的开发主体——武汉长凯物业发展有限公司告上法庭。

  据中国网资料显示,“武汉雅居乐国际花园”于2018年3月底开盘,楼盘均价12800元/平方米,附带装修费2500元/平方米。有业主称,公开招投标资料显示,装修公司工程造价每平方米仅383元。远低于自己所付的每平方米2500元。

  在开发商公布的装修清单上,装修用材采用的多是无品牌、无型号、或已下架的产品。

  业主还表示,该楼盘没有经过业主毛坯房验收就直接进行装修。且毛坯房已经出现渗水、水管破裂、室内走线凌乱、楼板开裂等问题,开发商还在公共区域使用《安全用电规范》禁止使用的花线施工。

  事实上,武汉雅居乐花园维权事件并不是个案。成都雅居乐剑桥郡、重庆雅居乐御宾府、西安雅居乐湖居、杭州雅居乐国际花园、沈阳雅居乐花园等雅居乐旗下项目都被曝出各类质量问题。

  消费口碑、产品体验是房企的发展根基,也是生存红线。尤其是在行业由速度向质量转变,深耕细作、慢发展的当下,雅居乐的上述问题,无疑在摩擦消费忍耐线。同时,也对其快速周转、资金回笼、利润再造产生影响。

  以此来看,相比多元化、激进拿地、过度发债,雅居乐亦或陈卓林还有更重要的品质心、敬畏心、产业心回归与打磨。

  雅居乐官网显示,“同理心“是其待人处事的第一原则,不论是地产发展、物业服务,亦或其它产业,我们都本着将心比心的态度,务求从细微处了解每个人的需求,一点一滴改善生活的每个细节。

  如何有力践行,用高质量的稳发展,来回馈消费者、投资者,首条财经将持续关注。(作者:王山而 来源:首条财经——首条研究院

文章来源:首条财经——首条研究院