《投资者攻略》吴仪

2019年12月8日，滨江房产集团股份有限公司（以下简称“滨江集团” SZ.002244）销售额达到千亿规模。12月10日，滨江集团董事长戚金兴在媒体恳谈会上宣布了这一好消息。作为浙江本地房企的“传统二哥”，滨江集团得以在今时定格了自己的“高光时刻”。

自2016年提出向“千亿”迈进，近几年，滨江集团发展迅猛，随之而来的是走高的负债；以及助滨江集团圆梦的“合作开发”模式下曝出的质量问题。

“千亿规模”实占40%

在12月10日的媒体恳谈会上，提及“千亿销售额”，滨江集团董事长被问及一个问题：“销售额破千亿的滨江权益占多少？”“40%”——这是滨江集团的答案，“滨江的权益金额400亿”。也就是说，1000亿元的销售额里，来自滨江集团的销售实为400亿元，其余均归属于合作方。

这在公司的财报中也有迹可循，三季报显示，2019年前三季度，公司的投资收益约为3.47亿元，占整体净利润的40%左右。可以看出合作开发项目在滨江集团占有不小的比例。

事实上，滨江集团的权益占比偏低早已不是新鲜事。据克而瑞数据，2016至2018年，滨江集团的合约销售金额分别为330亿元、615.1亿元和850.1亿元，但权益销售金额分别为258.1亿元、260亿元和374.8亿元；2017年和2018年滨江集团销售权益占比分别为42.3%和44%。

滨江集团还提到：“明年滨江的权益将增至50%以上。”但其土地储备中，整体而言，滨江集团所占权益仍依旧不高。2019年上半年，滨江集团新增土储项目15个，仅有2个项目权益比例超过50%(不含50%)。2018年，滨江集团新增土地储备项目26个，其中权益占比超过50%(不含50%)的仅5个。 

值得一提的是，2019年下半年，滨江集团拿地动作不止。据滨江集团公告所示，从7月1日到12月24日，滨江集团共拿地11块。滨江集团对其中10个土地储备项目拥有100%的权益。但同时，滨江集团也提到：“鉴于未来公司可能就项目引入合作者,公司在项目中所占权益比例可能发生变化”。

发展迅速负债走高

自2016年提出“千亿目标”后，近年来，滨江集团蓄力扬帆，销售业绩逐年走高。不过，需要注意到，公司的负债也在逐渐走高。

 据公司财报，2019年前三季度，滨江集团总负债为936.38亿元，负债接近千亿；资产负债率为81.38%，较上年同期同比增加1.88个百分点。2016年至2018年，滨江集团的总负债分别为338.12亿元、438.84亿元和682.38亿元；资产负债率分别为68.25%、72.84%和77.94%。负债规模逐年扩大，资产负债率也在不断攀升。

12月7日，滨江集团发布了《关于当年累计新增借款的公告》，公告披露，截至2018年12月31日，公司经审计的借款余额为261.29亿元。 截至 2019 年 11 月 30 日，公司借款余额为 304.27 亿元（未经审计）， 公司当年累计新增借款额为 42.98 亿元。

据公司2019三季报显示，滨江集团一年到期的非流动负债，比期初上升了142.02%，由23亿多元，增加到56亿多。同样，其他流动负债，比期初增长了82.66%，从20亿出头，增加到接近38亿元。对此，滨江集团解释为，系一年内到期的应付债券和长期借款增加，以及短期融资因素。

值得一提的是，联合信用评级有限公司发布的对《杭州滨江房产集团股份有限公司公司债权2019年根据评级报告》也提到，“公司在建尚需投资规模较大、规模扩张后难度提升、债务规模快速增长、存在一定债务集中偿付压力。”

参建项目遭点名

除了负债规模增加，近期，滨江集团下属项目质量也遭到质疑。

11月17日，住建部2019年全国建筑市场和工程质量安全监督执法检查结果显示，浙江省杭州市萧政储出（2018）13号地块二标段工程成为全国违法违规典型通报案例，并被住建部点出多出违规事实。

据萧山区公共资源交易网，2018年3月份，浙江保利房地产开发有限公司以总价100.99亿元竞得上述问题楼盘所在地块，为杭州萧山区首宗“百亿级”宅地。拿地房企表示，项目将由滨江集团等五大企业联合开发。

在萧山区公共资源交易网上还可以看到，2018年9月，杭州保泓房地产开发有限公司（“杭州保泓”）以招标人的身份对浙江省杭州市萧政储出（2018）13号地块二标段完成招标。企查查显示，滨江集团持有杭州保泓18%股份，认缴资金4.62亿元，为杭州保泓参股股东。

此外，上市公司投资者互动信息显示，今年9月20日，关于涉及问题楼盘，有投资者向上市公司提问，询问公司是否从该项目撤资。对此，滨江集团回复称“未从该项目撤资”。

还有媒体报道称，该楼盘业主提供的一份业主代表与开发商沟通会议纪要截图显示，该项目工程、成本及物业都是滨江，有合作框架协议，滨江海岸团队负责（该项目），属于滨江a类项目，所有标段无论具体建筑单位是谁，所有工程质量滨江负责到底。

滨江集团给予媒体方面的回复是，“公司目前在建楼盘多达80余个，其无法确认该楼盘是否为公司代建，需经公司内相关部门确认后方可作官方答复。”

无独有偶，12月18日，有自媒体发文称，滨江集团下属项目江南名府，小区车位降价销售，一反业当初业主购房时限售车位的口径，引起部分业主不满。

一朝成为“千亿新贵”，举杯欢庆之余，如何保持千亿规模并进一步扩张？如何走出杭州进入更广阔市场？以及如何把杠杆平衡问题解决好？这或许都将会是滨江集团下一段里程的新挑战，《投资者攻略》将持续保持关注。（投资者攻略出品）■