新华联董事局主席 傅军

  乐居财经 李奕和 发自北京

  原董事长苏波被查，总裁仓促换人，3亿拆借爆雷，数亿市值蒸发。新华联连锁风暴突然袭来，令人猝不及防。

  12月23日晚间，新华联文化旅游发展股份有限公司（以下简称“新华联”）公告称，公司于近日获悉，董事长兼总裁苏波因个人问题正在公安机关协助调查，相关事项尚待公安机关进一步确认。

  事发后第一时间，新华联（SZ:000620）做了人事的任免。

  根据公告，该公司于12月22日已召开董事会会议，审议通过了《关于免去公司董事长职务的议案》及《关于改聘公司总裁的议案》，免去苏波董事长职务及改聘公司总裁。

  据了解，公司董事长职务由公司副董事长李建刚暂时代为履职，直至选举产生新的公司董事长为止；而根据公司董事会提名委员会的建议，新华联改聘苟永平为公司总裁。

  与此同时，新华联改选马晨山为公司第九届董事会董事，并改选马晨山为董事会战略委员会及薪酬与考核委员会委员。一轮任免之后，苏波不再担任该公司任何职务。

  同一天，一则3亿同业拆借还款逾期的起诉公告，凸显新华联控股股东——新华联控股资金链的紧张。

  新华联在公告称，公司生产经营活动一切正常，未受到影响，公司董事会及管理层将确保公司正常运营。值得一提的是，事情发生后，新华联实际控制人傅军并未发出任何声音。

  投资者也不买账，受一连串事件影响，新华联股票在24日早间开市后随即大幅下挫，盘中一度跌至10%。至24日下午收盘，新华联报4.33元/股，跌5.66%，总市值82.13亿元，一天内，数亿市值蒸发殆尽。

  资金危局

  据21世纪经济报道，此次苏波被公安机关调查，涉及公司内部反腐问题，是新华联内部主动报案的结果。据悉，苏波可能涉及的贪腐行为集中在房地产领域。

  这并非房地产行业反腐的个案。进入今年以来，先后有中粮置地、雅居乐、朗诗、保利、融创、万达、复星、美的置业等房企爆出了内部高管腐败问题，房企反腐成为行业典型现象。

  2019年，房地产行业调控维持高压，融资问题不容乐观，利润遭受压缩，房企为维持生存，内部的反腐变得比以往更为常见。

  新华联“反腐”的背后，也面临同样的资金危局。

  新华联在2019半年报中披露，“公司目前处于文旅转型进程中，但同时受房地产行业政策调控及涉房企业融资政策限制，公司的产品销售和融资工作均受到一定影响。”

  从新华联此前披露的三季报来看，这样的影响不只是一点点。

  2019年前三季度，新华联实现的营业收入56.25亿元，同比下降8.8%；归母净利1.63亿元，同比下降46.64%；扣非净利则为3759.31万元，同比下降则达到87.99%。这甚至被媒体称作是新华联近5年来最差的三季报。

  在收入和利润下降的同时，新华联的负债却呈现进一步增长的趋势。三季报显示，该公司长短借款、应付债券和一年内到期分流动负债合计为259.5亿元。

  此外，新华联1-9月取得借款收到现金大增至116.17亿元，但即便如此，在偿还了大额负债以及偿付利息之后，筹资活动产生的现金流量净额录得-7.56亿元。三季度末，新华联期末现金及现金等价物余额21.37亿元。

  基于此，今年前三季度，新华联资产负债率也升至了83.86%，而反映公司资金流动性的流动比率、速动比率两项指标则更下跌至1.21和0.23。特别是速动比率一项，该公司近两年的三季报都在0.2-0.3之间徘徊。

  今年9月，万达影视股东股权发生变更，新华联退出，大连一方成该公司第二大股东。这次股权转让也被媒体解读为新华联缺钱、急于套现。另一个事实是，2018年，该公司土地计容建面储备约195万平方米。但在今年以来的土拍市场上，已鲜见新华联的身影。

  转型困境

  新华联是最早提出将文旅产业作为转型方向的企业之一，这个时间可以回溯到2012年。

  2016年8月，为进一步明确发展方向，新华联公告称，将公司名称由“新华联不动产股份有限公司”变更为“新华联文化旅游发展股份有限公司”，并在当年11月确立了“古镇+”的文旅模式，宣布全面进军文旅产业。

  但毫无疑问，新华联也在承受着文旅项目开发周期长、资金占用数额大、资金回笼缓慢所带来的后果，这也成为其陷入资金和负债泥潭的主要原因。

  从公司近年的发展可以看出，新华联在2012年提出转型，至目前为止，也仅拥有并运营长沙铜官窑古镇、四川阆中古城、芜湖鸠兹古镇、西宁童梦乐园四个文旅项目。

  值得一提的是，芜湖鸠兹古镇和长沙铜官古镇，从2012年便开始陆续投入开发，至今年才得以落地运营。而四川阆中古城是新华联在2018年并购而来，今年初才正式接管；西宁童梦乐园也在8月份才正式开业。

  开发的周期漫长，过程中资金的投入也是巨大的。一份债券评级报告显示，新华联铜官窑国际文化旅游度假区、西宁国际旅游城和芜湖新华联鸠兹古镇投资分别为70亿元、50亿元以及33.23亿元，3个文旅项目合计投入约153.23亿元。

  截至今年一季度，新华联已投资122.08亿元，后续还需投入大量资金。

  今年以来，随着新华联多个文旅项目实现开业运营，按照新华联自身的说法，在提出文旅转型近7年之后，该公司在2019年才终于“进入文旅运营期”，但成绩却有待商榷。

  根据该公司半年报，新华联营业收入主要分为商品房销售收入和其他业务收入，并没有将文旅项目的运营收入单独成项。今年上半年，该公司其他业务收入一项虽然同比上升14.08%至12.95亿元，但其他业务的营业成本也随之增长16.89%至11.82亿元。

  此外，相比于商品房销售业务41.57%的毛利率，新华联其他业务的毛利率仅有8.73%，存在着巨大的差距。

  即便如此，新华联的文旅投资还在继续。在今年10月成都举行的全国工商联主席高端峰会恳谈会上，新华联董事局主席傅军还表示，公司在未来三年还将在四川投资至少200亿元，当中包括阆中古城、广元曾家山等文旅项目。

  对于文旅项目的运营，无论傅军还是新华联，都曾有其自身的一番愿景：核心景区全部持有，外围商铺和住宅外售。这样的“自持+销售”模式，既能维持资金短期流转和收益，也实现了公司的长期战略发展。

  这样的设想很美好，但现实却很骨感，毕竟，仅从目前情况来看，新华联还有很长的一段路要走。

文章来源:乐居财经