乐居财经 曾树佳 发自香港

  在物业公司纷纷上市的当下，珠海华发集团也不甘寂寞，准备用“借壳”的方式，将旗下的物业业务推向资本市场。它挑选的壳资源，是5年前收购的港股市场平台——华金国际资本（00982.HK）。

  近日，华金国际资本宣布，公司与华发集团附属公司香港华发，订立了资产转让协议；据此，香港华发同意出售和辉集团的全部已发行普通股，代价为人民币7.34亿元。

  华发物业管理集团（以下简称“华发物业”）为北京九郡的全资子公司，而北京九郡又附属于和辉集团。因此，本次交易完成后，意味着华发物业借壳上市。由于和辉及北京九郡并无实际业务营运，因而从华金国际资本公告披露的数据中，我们得以一窥华发物业的发展情况。

  小体量与高依赖

  资料显示，华发物业目前有三条主要业务线，即物业管理服务、业主增值服务、其他增值服务。其中，物业管理服务是为业主、住户以及物业开发商提供一系列的物业管理服务，包括（其中包括）保安、清洁、绿化、园艺及维修保养服务，专注服务住宅社区。

  除了住宅社区之外，物业管理组合也涵盖了写字楼、产业园区、商业中心、政府及其他公共设施（例如会展中心、学校及医院）等非住宅物业。与保利物业类似，近年来华发物业也有发力非住宅的迹象。

  比如，2018年5月份，它签下了高端城市综合体珠海卓凡中心；再往前，其于2016年还与丽珠工业园签下了物业服务协议。

  与大多数物业公司一样，华发物业的物业管理服务收入，也占有着较大的比例。2016至2018年，该板块的收入，都占比七成以上。今年上半年，其物业管理服务收入2.44亿元，仍占3.48亿收入总额的69.9%。

  以华发物业2018年6.3亿的收入量级来看，相比于绿城服务、碧桂园服务、中海服务等物业港股，它的营收规模较小。不过，这也源于它在管面积的小体量。

  目前，华发物业管理覆盖国内9个省市及自治区的16个城市的物业组合。截至今年中期，其合约总建面约2140万平方米，向133项物业提供物业管理服务及增值服务，其中总收费建面仅约1270万平方米，并为珠海两个工业园区提供支援服务。

  在业务发展的过程中，华发物业也对华发集团呈现出一定的“依赖”姿态。比如，在1270万平方米的收费建面中，就有97项物业、1130万平方米是向集团提供服务的。此外，华发集团还预期未来三年，分别向其产生31个、30个及14个新项目。

  2016至2018年，华发物业来自华发集团的收入分别约为1.38亿元、1.62亿元、2.4亿元，同比增加约17.8%及48.2%。华发集团常年为物业板块贡献30至40%的业务收入，对它的支持程度可见一斑。

  但即将上市的华发物业，也在逐渐显示“独立自主”的步调。它来自独立物业开发商所开发物业的收费建面，于此前三年间，录得24.2%及29.5%的增长；由此产生的营收，也增加了29.0%及45.3%。

  按照华发物业的计划，它计划通过积极参与优质招标、行业论坛、商业谈判，及安排到大型第三方开发商及业委会进行商业访问，进一步提高收费建面及在管物业数目。

  为何选择借壳？

  华发物业要赴港上市的消息，一个多月前就已在酝酿。彼时，一名华发集团工作人员介绍，华发物业计划去香港上市，现在正在推进相关岗位人员引进工作，需要在今年年底前配齐。而在IPO热潮中，它却选择了借壳上市。

  由于借壳上市会涉及到收购上市公司（借壳）及资产剥离与注入的环节，在上市成本、时间方面，这种上市方式并不具备明显优势。那么华发物业持有的“借壳”执念，是不是在逃避港股IPO的上市门槛？

  也许从其财务指标中，就能找寻到部分答案。

  依据港股主板上市的条件，上市主体必须满足“三年盈利不小于5000万港元、最近一年收入不小于5亿港元、前三年营业现金流合计不小于1亿港元”等条件中的一项。而从华发物业三年除税后总溢利1.16亿元、最近一年营收6.3亿元的情况来看，它似乎具备IPO的条件。

  由此可见，华发物业的上市路径考量，并不在于财务指标的掣肘。

  市场人士对乐居财经分析称，IPO对证券发行信息的披露要求很严格，要求发行人详细披露公司设立以来股本的形成，及其变化以及重大资产重组情况。假如通过借壳上市，则可避开历史业绩的全面披露，和财务法律方面的尽调程序。

  华发物业享受了以上的信批利好，但更为重要的，是港股市场物业股的高估值。目前物管企业市盈率大多数位于20至30倍的区间，这对于业绩不佳的华金国际资本来说，将有益于提升投资吸引力。

  华金国际资本也于公告中表示，此次交易，能为其带来稳定的收入和现金流，也有助于更容易取得股权及债务融资，继而提升公司的盈利能力、吸引其他融资发展其业务，为其股东创造价值。

  目前，它的36.88%权益由华发集团间接控制，经营范围除了顾问服务、证券包销之外，还包括了酒店管理及咨询服务、与会展、展览、会议及活动策划及组织有关的顾问服务。若华发物业成功装入，其经营的范畴将朝物管方向进一步扩大。

  华金国际资本近年来股价常年在低位徘徊，截至12月24日收盘，报0.216港元/股，总市值为21.73亿港元。摇身一变，成为物业股之后，华金国际资本或许能摆脱仙股的命运；而华发集团“买壳”5年后，也能实现一笔投资收益。

文章来源:乐居财经