深交所迎来了属于自己的“物业第一股”。

  12月3日，重庆新大正物业集团股份有限公司正式登陆深交所。招股书显示，公司首次公开发行约1791万股新股，发行价格为26.76元/股。

  公司上市首日，在A股三大指数低开的大环境下，开盘公司股价即报36.88元，上涨37.82%，触及临时停牌，随后10点复牌之后，公司股价直接涨停，报38.53元，上涨43.98%，总市值达到27.6亿元。

新大正上市首日股价

  新大正的成功“冲A”，意义或许远不止资本市场里又多了一家物业服务企业。

  物业管理行业上市热潮的兴起，其热度其实大多来自港交所，公开资料显示，仅2019年以来，就有6家物业服务企业成功迈向港股，而反观A股市场，很长一段时间就只有南都物业一颗“独苗”IPO，现如今A股市场终于迎来第二家、深交所迎来第一家IPO，再加上招商物业与中航善达的整合，A股市场物业板块逐渐成型。同时这也是重庆市第一家物业服务企业，与南都一样也都是第三方独立物业服务企业，格局变化背后，带来的思考或许更多。

  新大正落子深交所

  毫无疑问，2019年，上市依然是整个物业管理行业最核心的关键词之一。

  这一年，滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝、银城生活等纷纷开拔港股，风头一时无两，物业板块成为港股市场里越来越不容忽视的一股力量。

  在整体经济下行的大环境里，非周期、轻资产带来的天然抗跌属性成为了贴在了物业服务企业身上，最受资本关注的标签，资本对默默无闻的物业服务行业关注度陡然增高了多个数量级也在情理之中。

  但是，反观国内A股市场，长期“一枝独秀”的南都物业成为了国内市场仅存的正宗物业股标的，而即使在中航物业“唱主角”的A股老牌上市企业中航善达，也还是依旧保有着房地产公司的标签，市场投资逻辑也往往更紧贴地产逻辑而非物业，或许未来的招商积余能够改变这一现状。

  而就在内地和香港两地在物业股上市上形成冷热对比极端明显的当下，新大正赫然出现在了A股上市公司行业之列，并成为了深交所第一只物业股。

  根据证监会官网数据显示，公司最早于2018年6月底就向证监会递交了招股说明书。历时一年半，在2019年2月更新了一次招股书之后的10个月，公司终于登陆了A股市场。

证监会官网数据

  显然，新大正物业是幸运的。在A股市场IPO收紧的前两年，数百家企业排队等待IPO堰塞湖开闸的情景还历历在目，有些企业想要上市都可能需要排两年。而进入2019年之后，国内A股市场IPO发行速度明显加快，据同花顺iFind数据统计，今年前11个月，共146家企业上会（不包括科创板），其中121家通过审核，通过率82.88%，较去年全年64.53%的通过率高出18.35个百分点。同时，今年前11个月，证监会核准了115家企业的IPO批文，平均每月核准约10家左右，比去年同期略也有增加。

  而幸运是一方面，公司本身过硬的质地也确保了其在经历了一年半的等待之后成功过会。根据华创证券的研报显示，新大正作为独立第三方物管公司在学校、公共等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑，并前瞻性进入航空业态，服务北京大兴、重庆江北等全国性机场。考虑到后勤服务社会化、地方审计加强等推动非住宅物管行业发展，有望推动公司规模加速提升，并成为非住宅物管巨头。

  城市公共服务成为发力点

  对于资本热潮，对于企业上市，我们往往要问这样一个问题，企业上市究竟做什么？这个问题也同样适用于新大正。

  先来看招股书里的官方披露。新大正在招股书中明确表示，公司募集资金净额约4.35亿元，将投向于企业信息化建设、物业业务拓展、市政环卫业务拓展、停车场改造及建设等六个项目。

官方披露招股书（部分）

  官方的披露很简单，进一步的答案或许只能从公司内部来寻找。

  成立于1998年的新大正物业，是重庆市最早成立的、具有独立法人资格的专业物业服务企业之一。经过20余年市场化发展，新大正物业管理服务面积达到6000多万平方米，管理规模不断扩大。2009年到2018年9月之间，新大正物业业务每年稳健、平稳递增，从2015年起近四年复合增长率19.13%。目前，公司业务已遍地开花，拓展至16个省市、28个城市的物业管理市场。

  近些年，在竞争激烈的物业管理市场环境中，新大正物业业务拓展进行顺利。用新大正物业副董事长、总经理李茂顺的话说，“虽然，我们全国化起步相对较晚，大概才走了七年时间，可我们已经在全国大范围铺开，在西南、华东、华中、华北大力发展”。

  而从财务数据来看，2016年-2018年新大正业绩保持连续增长，实现营业收入分别为6.22亿元、7.68亿元和8.86亿元；净利润分别为0.27亿元、0.71亿元和0.88亿元。

新大正财务数据

  而在具体业务方面，新大正在所经营的物业管理细分业态方面，城市公共服务一直是其一大亮点。在市场培育和拓展的过程中，新大正建立了学校物业、办公物业、航空物业、公共物业、商住物业，五大专业服务产品，以及设施、保洁、保安、餐饮、顾问五大技术平台。

  而在这五大专业版块中，学校物业是新大正物业发展版图中的重要内容，加上公共物业、航空物业作为公司的重点发展和拓展方向。新大正物业以“致力让学校专注教育”为愿景，贴近主体服务对象，保障教学秩序、维护安全稳定，主动参与到对学生的辅助教育中。

  “这方面我们做的相对深入，全国范围内做的时间比较长、规模相对也比较大”，李茂顺此前接受物业深度观察采访时说。

  而除了城市公共服务方面，科技应用是在新大正所有业态当中贯彻始终的一环。“比如说，在机场业态物业，我们做了一个智慧卫生间。卫生间里面安装了一套完整的清洁系统，并且新大正物业跟进开发了传感器。机场卫生间里需要很多传感器，它会对空气气味、清洁程度各方面做出检测和监控”。李茂顺举例说。

  “虽然某些试点顺利，可并不代表问题不存在。系统还好，主要是传感器，因为它属于物联网的那部分。传感器安装到卫生间里面，先要采集机场业态数据，然后才能铺开使用。目前，产品的研发仍要与第三方合作，希望有一天我们能独立研发，新大正物业已经做好持续投入的准备”。

  显然，通过现代化的信息技术手段，改善传统物业服务，让企业从传统的劳动密集性、劳务组织性人力需求与成本压力中解放出来，是新大正物业长期的奋斗目标。

  上市之后，新大正的募集资金究竟投向哪，做什么，一目了然。一句话概括，以城市公共服务为核心，以科技应用为纽带，全面升级自身的物业管理水平，将成为新大正上市之后的重中之重。

  选择A股还是港股？

  前文所说，新大正的成功上市，带来的思考其实更多。

  在物企扎堆蜂拥港股的当下，新大正冲A成功是否意味着，往年鲜有接纳物业公司的A股，开始对物业公司逐步敞开了怀抱？

  未来可期但仍不确定。

  一方面，好消息是上文已经阐述过的，IPO审核正在呈现逐步宽松的态势，这给数量巨大的物业服务企业释放了一个积极信号。

  而在另一方面，A股市场无论从估值上，还是市场环境上，都对非开发商背景的物业企业有着更高的吸引力。以南都物业为例，南都作为一家第三方物业公司，公司12月2日收盘价为23.33元，动态市盈率27.81倍，总市值31.29亿元人民币，而类比港股市场上的第三方物业公司，中奥到家的股价长期在一块港币一下，市值也就5亿港币左右，而浦江中国的情况可能稍微好一些，市值仅8亿港币左右。

南都物业股票实时行情

中奥到家股票实时行情

浦江中国股票实时行情

  估值诱惑当前，但是主板要求的连续三年盈利以及盈利规模的要求，就已经让大部分物业服务企业望而却步。“A股对企业的要求还是更高，物业服务企业大规模出现在A股的情况短期内可能不会出现，除非有新的相关政策出现。”一位大型物业服务企业负责人告诉物业深度观察。

  更值得注意的是，对于有强地产背景的物业服务企业，尽管在实现持续盈利和盈利规模上可能能够符合A股的目标，但是A股对关联交易的要求一致非常严格，这成为了具有地产背景的物业企业奔赴A股的一大障碍。

  而再说回新大正。除了满足A股对企业的硬性标准外，新大正其实对国内资本市场并不陌生。早在2017年3月22日，公司就在新三板正式挂牌并成功进入创新层，随后同年7月，公司从新三板选择摘牌，摘牌之前，公司已经进入了IPO辅导期。有了新三板的经历，让新大正对国内资本市场有了更深层的理解和经验。

  现在新三板市场内，仍然挂牌的物业服务企业共有46家，过去三年持续盈利并且满足一定规模的，也有第一物业、美的物业等十多家企业，或许下一个新大正，就在其中。

文章来源:乐居财经