地产江湖一直是“文艺青年集结地”。

王石爱跟女记者聊《新教伦理与资本主义精神》，上来就是人生理想不买房。和田小姐在一起后还去整了个容，可能王老板觉得两个尖下巴在一起比较相配。

王健林喜欢摇滚民乐，万达年会上一曲《一无所有》，风靡大江南北。

而潘石屹偏爱摄影，极其喜欢拍大佬。马云、李彦宏、李开复、雷军、丁磊、刘强东等一众大佬在他的镜头下“焕发新生”。

雅居乐的陈卓林同样是资深文艺爱好者，他爱唱粤剧，而且唱得还不错。

但歌唱得好和房子造得好之间，好像并没有什么关系。

陈卓林唱起粤剧来抑扬顿挫、跌宕起伏，这和雅居乐近年来的经历颇为相似。

有些看似漫不经心的小事件，往往就是时代的转折点。

清水湾遭遇滑铁卢

2019年元旦前一天，一份关于雅居乐地产集团海南区域总裁的简毓萍的违纪解雇通报内部文件，至今“余震未减”。

文件指出，雅居乐集团海南区域总裁简毓萍，于2010年至2013年担任海南区域营销部负责人期间，多次收受外部人员巨额贿赂，利用职务之便违规圈定优质房源给外部人员转卖牟利，其行为已严重违反公司制度并损害公司利益，构成重大廉政违纪，并且涉嫌刑事犯罪。

近年来，房企内部掀起一股反腐潮，这并非新鲜事。让人好奇的是，六年前的“黑幕”现在才来“翻旧账”，到底是雅居乐“老臣”简毓萍手段过人，还是企业一直“藏着一手”，只待合适时机将“旧账”摊上桌面？

这点我们不得而知，但有一点可以确定：简毓萍交出的答卷并不漂亮，至少雅居乐高层不满意。

正如海南房产专家王一司的感叹：“业绩达标时怎么样都行，业绩一旦下滑就立马开刀，这在地产圈也是常事。”

地产财富会资料显示，简毓萍是雅居乐“老臣”，早在2001年就加入了雅居乐。

2006年，她跟着雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林到海南，选下了陵水湾旁的12公里海岸线开发旅游地产项目，取名为雅居乐清水湾——这是雅居乐开启的旅游地产标杆项目，并一度成为雅居乐地产全年业绩的主要来源。

项目地块由雅居乐通过公开拿地方式竞得，拿地成本极低，一期项目12块地，起拍价183元/平方米，雅居乐在2007年仅以23%的溢价率即拿下，08年拿下的二期项目拿地成本也仅为207元/平方米，成本甚至远低于同一时期当地其他区位条件较差项目的土地起拍价。清水湾项目因此一直都拥有超过50%的超高毛利。

2009年，雅居乐清水湾首次开盘，就取得66亿元的销售业绩。如今，占地1.5万亩的雅居乐清水湾是行业里旅游地产的代表，是海南省、乃至国内地产业里出了名的大盘。2017年，雅居乐清水湾完成了178.92亿元的销售额，占雅居乐集团总销售额的19%，成为当年年国内房地产单项目的销冠，并连续8年拿下海南销冠。

说清水湾是雅居乐这几年发展中最重要的楼盘，也不为过。而简毓萍，自2009年起，就开始负责清水湾项目营销，并因此成为旅游地产营销模式的开创者、雅居乐“第二人生”理念的发起人和主要代言人。

对雅居乐而言，简毓萍也算劳苦功高，那次“分手”显得颇不体面。

彼时，雅居乐抓住时机，重仓布局旅游地产而突飞猛进；但也正因为过于倚重旅游地产，风暴来时，雅居乐收不住脚。

好景不长，2018年海南遭遇全域限购强风暴，海南楼市瞬间陷入冰封状态，清水湾受挫严重。尽管预期销售目标降至130亿元，但其全年总销售额也只有83.08亿元，仅完成预期的60%左右，这给了雅居乐沉重一击。

一夜之间，天堂变地狱。

与此同时，在2018年销售业绩贡献中，海南、云南的贡献占比下降至19.2%，严重缩水，想要靠海南支撑整个雅居乐的销售业绩，显然是不可能了。

如今，“海滩”失去了往日的光辉，成了“海瘫”。

雅居乐患“三高”慢性病

2019年8月21日，雅居乐对外披露了2019年上半年业绩公告。

“今年上半年业绩算不错，尤其是预售金额，达标率有52%。” 经历了去年不达标的尴尬后，对于上半年的表现，雅居乐主席兼总裁陈卓林无疑是满意的。

2019年半年报显示，雅居乐整体营收向好，累积预售建筑面积为405.9万平方米，同比增长14%，累积预售金额为582亿元，同比增长25%。

据虎符财经，至报告期末，雅居乐全年1130亿元的销售目标已完成52%。陈卓林表示，在地产行业整体下行的情况下，完成全年目标可期。

但看似光鲜的数据底下，藏着几丝隐忧。

雅居乐在2019年发布的财务报告显示，该公司目前负债严重，负债总额为1866亿元人民币。截至2019年6月30日，雅居乐总资产为2505.6亿元，负债率高达74.47%。

同时，雅居乐2019年半年报显示，公司今年上半年借款总成本逾33亿元，同比剧增近60%，加上汇率变动等因素，实际借款成本7.06%，同比增加0.8个百分点。

相比此前5亿美元永续债的年利率，融资要低不少，这说明当前其融资成本“一路走高”。

迫于融资压力，雅居乐开始瞄上“资本毒药”——永续债。

10月25日晚间，雅居乐集团发布其新发的5亿美元永续债，若换算成人民币计价，那就是35亿元永续债，为若干现有债务再融资。

永续债，又叫无期债券，也就是说没有明确的还款期限，虽是一种债券，却被计入权益工具，被人称之为“资本迷药”，甚至有些人戏称其为“毒药”。一旦上瘾，就很难戒掉。

雅居乐此举也实属无奈。

在此之前，包括雅居乐在内，我国房企几乎都是大步向前，迅速扩张。千亿、万亿俱乐部成员越来越多。

而与高速扩张一同前来的是高负债和高风险，倘若一步走错，后果不堪设想。

据锋面News了解，雅居乐于2018年成功实现了千亿销售，但在规模迈上新台阶的同时，公司的负债水平也在同步走高。财报显示，截至2018年底，雅居乐总借贷余额达到885.29亿元，同比2017年底增加了43.54%。

雅居乐渐渐患上“三高”——高扩张、高负债和高风险的慢性病，一时仍无良药可医。

维权纠纷不断

为了找到良药，雅居乐的目光投向了大家都在搞的高周转。

当碧桂园出身的张中略成为雅居乐的营销老大时，很明显雅居乐想要学习碧桂园的高周转模式快速扩张。目前来看，正面效果不好说，但负面效果显而易见。

据中国网报道，今年3月19日，177名业主集体将“武汉雅居乐国际花园”（雅居乐在武汉的首个项目）的开发主体——武汉长凯物业发展有限公司告上法庭。法院的传票显示，该项集体诉讼已被武汉市江夏区人民法院受理立案，并将于4月下旬分批开庭。

而权威媒体第一财经报道也称，十几名业主于3月23日在售楼部维权时，遭不明身份人员攻击，有业主甚至肋骨被打折。

据中国网资料显示，“武汉雅居乐国际花园”于2018年3月底开盘，楼盘均价12800元/平方米，附带装修费2500元/平方米。有业主称，公开招投标资料显示，装修公司工程造价每平方米仅383元。此外，由于委托卧室房门、衣柜等未在合同中注明品牌，业主对后续装修结果表示担忧。目前该项目还未收房，业主们要求“解除装修协议、退还装修费”。

按照正常的处理方式，这类纠纷直接回应业主就好，根本不需要闹到业主维权的地步。

无独有偶，早在2012年，番禺雅居乐剑桥郡小区的业主“方daisy”向羊城晚报爆料称，10日下午，在该小区购房的十多名业主到楼盘售楼部维权时，与保安发生冲突，有两名业主轻微擦伤。

又是肢体冲突，莫非雅居乐售楼部有暴力传统？

像这样的维权事件，近来屡见不鲜，雅居乐也是自食其果。

 多元化并非坦途

在如今的地产界，多元化渐成主流。雅居乐也不甘人后，它的“一只脚”已经迈向汽车制造行业。

2019年5月8日，力世纪宣布与雅居乐集团间接全资附属公司订立认购协议，雅居乐向力世纪认购合共4亿股新股份。认购价为0.51港元，较5月8日收市价溢价约5.15%。双方将携手合作开展新能源汽车相关业务。

这笔交易对一家千亿级房企而言不算多，但在恒大、华夏幸福和宝能等头部房企已涉足新能源汽车的背景下，雅居乐这笔交易立即引发关注。

针对要造车的传言，雅居乐日前回应称，公司投资力世纪是基于看好新能源车行业以及该公司未来的发展前景，因此该合作主要是资本层面的财务投资。

虽然投资额较小，但却不妨碍市场对于雅居乐造车的猜想，实在是因为这家房企在多元化方面迈出的步子太大了，尤其是在如今万科高喊“收敛、聚焦”地产主业的行业背景下，雅居乐的多元化投资更显另类。

与大多数同行稳固基本盘的共识不同，雅居乐早早提出了向非房地产业务要规模、要利润的发展思路。

在最近的一次路演中，雅居乐管理层明确向投资者提出，房地产销售将以低双位数的速度增长，公司主要的增长动力将是非房地产业务。

据地产一条，2018年，雅居乐地产销售1027亿元，同比虽然有增长14.5%，却并未完成这家公司年初公布的年度目标，交出了一份并不能令投资者满意的答卷。

雅居乐今年的地产销售目标更趋保守，仅定为1130亿元，同比增幅只有十个百分点。

除了行业下行的环境压力外，雅居乐调低地产增速预期，很大一部分原因是老板陈卓林将一些精力放在了多元化业务上，他甚至希望今年非房地产业务的营收比例可以达到15-20％，而去年这一占比仅为当年总收入的6.5％。

雅居乐集团从2016年正式启动多元化进程。2014-2016年，集团负债情况较为稳健，三年内资产负债率分别为66.76%、64.20%、66.48%；但2017和2018两年，负债率已经逐渐攀升至72.96%和76.14%，总负债规模也急剧攀升。

今年，雅居乐还会继续维持这一投资力度，他们准备了100亿元用于非房地产业务投资。

但这些大规模投资短期内显然难以看到效果，新业务的产出与投入也并非成正比。

雅居乐2018年除地产主业外的投资额高达165亿，而支付土地金额约为335亿元，以此计算，这家公司去年非房业务投资已占到总投资额的三分之一，这在所有房企中都处于绝对高位，显示出雅居乐对多元化业务的投资力度。

但如今放眼全国，几乎再也找不到清水湾第二，雅居乐无法割舍的旅游地产模式，也只能让这家公司走着一条不同于大多数同行的道路，且异常艰难。

同其他房企一样，多元化也是雅居乐面临的发展命题。

作为一家古老的房地产企业，雅居乐曾与恒大、碧桂园、富力、合生一起被誉为“华南五虎”。

创始人陈卓林跟北宋名将狄青一样，出生草莽，本是广东中山农家子弟。

高考落榜后，陈卓林先卖家具，后入地产行业，独霸中山楼市，再驰骋广州市场，登陆港交所，近年来跃进大海南，打造超级神盘清水湾。

如今，清水湾折戟，多元化前景不明朗，陈老板的心情也渐入寒冬。

人生起落间，陈卓林在粤剧的跌宕起伏中找寻自我。

据《棱镜》报道，为了自己的粤剧专辑，他筹备了十多年。在录制过程中，他对自己要求极严，无论吐字还是音准，都力求完美，不厌其烦地修改，有时站着录上一天，从上午10点一直录到凌晨，直到满意为止。

他那张叫《心曲雅韵》的粤剧专辑，已能在各大音乐平台上听到，其中的粤剧名段《狄青闯三关》，陈卓林愣是录了两个版本，一个是和粤剧名家陈韵红合唱，一个是和他妻子陆倩芳合唱。

《狄青闯三关》中，陈卓林有一句唱得极为动情：

“昔日雄风啊，岂可一朝散尽？”

不知如今的陈卓林，唱起这句时又该做何感想呢？