澳元急跌 因降息预期

昨天澳元急跌至0.6780附近，澳洲央行会议显示，澳元可能再次降息，因此利空汇率。

今年6月以来，澳元已经连续降息三次，最后一次降息后，澳联储表示会观察近来降息的影响，市场认为可能暂停降息，但本轮会议却显示：澳元可能在年底再次降息。

澳洲利率会议主要传达了二个意思：

一、必要时准备进一步放宽政策

二、强调利率需长期保持在低位

利率越高，货币越坚挺，会升值，反之，货币贬值，如果澳元再次降息，对澳元汇率形成利空。

澳洲联储还表示，家庭消费前景充满不明朗，第三季经济增长温和，而全球经济增长的风险仍偏向下行。对于澳元汇率，澳洲联储指出，澳元在近期处于区间的低端水平。

全球经济低迷  影响商品货币

去年澳元汇率贬值了9.61%，今年继续再贬了3.53%（截止11月19日），澳洲因为盛产铁矿石，黄金等，因此澳元汇率与商品价格有密切关系。

澳元、新西兰元，都被称为商品货币，新西兰元最近也流年不利，去年贬了5.47%，今年贬了4.52%。

今年全球经济低迷，贸易争端迭起，导致商品需求减少，中国也面临产能过剩，地产调控等措施。

过去有句话叫：“中国好，澳洲好”，中国地产、基建的原材料，许多从澳洲进口，随着地产调控，澳洲也感受到凛凛寒意，澳洲10月就业人口意外下降1.9万人，失业率则升至5.3%澳洲的GDP久久处于2%以下：

降息预期 利好澳洲本房地产

但是澳元的数度降息，可能令地产市场出现投资机会。

对于资金杠杆而言，银行贷款利率创新低，让投资者的可负担能力大大提升。

澳洲各个金融机构和银行的贷款利率已经创下澳洲过去历史60年的新低，有些银行推出的2年期固定贷款的超低按揭利率，极大地刺激了购房者的入市热情。

澳洲曾是全球地产投资回报最佳的国家之一，过去55年内，澳洲房价平均上涨了66倍，美国在过去47年以来房价涨幅仅为13倍。

去年，澳洲地产经历了多年不见的调整，东哥前妻章泽在折价抛售悉尼豪宅，也见之报端：

楼市下跌的原因主要是：

一、限制外国购房者持有房产种类：

澳大利亚限制外国购房者能持有的房产种类：

外籍人士只能购买期房和一手新房，不能参与二手房市场；

留学生可以买房，但只能自住不得出租，签证过期后若没有身份或工作，一定要将房产卖掉。

二、削减移民：

据《卫报》3月报道，澳大利亚将在未来四年大幅削减移民，每年绿卡配额从原来的19万下调到16万。

还有一些购房费用的增加，比如印花税等，对久长的澳洲楼市打击较大。

降息和汇率贬值 澳洲房产迎来春天

 如果年底再降一次利率，澳洲央行将实现一年四降，次数为发达国家最多，这直接有利于澳洲的楼市。

联盟党在大选中获胜，劳动党计划落空。劳动党在竞选时提出的政策包括取消负扣税、提高资本利得税，都是对房地产的有利政策。至此住房市场信心明显回升，一众上市地产公司股票也开始出现强劲反弹。

瑞银经济学家George Tharenou说道：“选举结果有助于稳定市场情绪，从而减缓了瑞银对住房市场、消费和经济前景的负面展望风险。”

澳大利亚总理、自由党领袖斯科特·莫里森宣布了一项新政即“首次置业者首付款贷款计划”，旨在降低置业门槛，让更多的澳大利亚人实现“置业”梦想，让澳大利亚年轻人不必继续输给富有的房地产投机者。”

计划内容为符合要求的首次置业者买房的首付款比例可以低至5%，而不是目前最低的20%，帮助首次置业者免于购买“房贷保险”，进而为首次置业者节省大约1万澳币的保险费。

澳洲银行业监管机构APRA计划以后不再要求银行按照7%的利率评估客户的还贷能力，这样大家就可以从银行多贷款（再加上近期持续的降息，无疑是一个重大利好）；

澳元的贬值，也令澳洲地产对外国购房者吸引国上升，2013年澳元的汇率在1.06，目前仅0.68，货币贬值了36%，外国人现在在澳洲买一间房，比2013年便宜30%多。

这极大吸引外国的买家，足以抵消掉购买新增的成本。

2018年下跌 并没有构成威胁

截止2018年末：

悉尼距2017年房价最高点下跌9.1% vs 悉尼近10年房价涨幅110%

墨尔本距2017年房价最高点下跌6.4% vs 墨尔本近10年房价涨幅80%

上述的跌幅，并没有对多年的房价趋势构成破坏，随着利率进一步下调，以及澳元汇率处于低位，澳洲的地产向上的反弹，可能比预想来得早一些。

如果有海外置业投资需求的各类投资人可以开始着手布局准备了。