编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述其建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾是合生、珠江上海地区公司总经理沈宇嵩先生。

  撰文 | 杨蕾

  出品 | 乐居财经

  9点15分项目会议，11点15分集团会议......高效、忙碌、精准是印在沈宇嵩身上的鲜明烙印，我们与他的交谈穿插在两个会议之间，控制在45分钟内。

  作为合生、珠江上海地区公司总经理，沈宇嵩肩负着带领团队进行多产业板块同时布局、把流量型地产开发项目和资产运营型项目进行深度结合等多项重任。

  “流量型项目是很多公司表现市场地位的一个关键因素，所以在这块需要保持合理的规模；持有型项目，我们对它的投资回报和资产回报有较高要求，不会盲目的增加量，更关心质量。”

  自2002年起投身房地产行业，从中海到九龙仓到泰禾，再到现在的珠江投资、合生创展，沈宇嵩感受不同企业的“优缺点”，去粗存精，如今的他对行业、专业的理解愈发深刻。

  他指出，今年以来，受资金面收紧及一些地区调控政策带来项目行政效率打折等因素影响，给不少房地产公司的运营管理带来一些挑战，预判今年是比较关键的一年，明年会更加关键。“经历这么多，不管是房地产行业从一开始的高速发展到后面的调整，还是个人遇到的成功与挫折，现在更多的是一个平衡的心态，更加务实。”

  10月，乐居财经独家专访合生创展、珠江投资上海地区公司总经理沈宇嵩，听他讲诉行业与企业、个人与生活。

  守正出奇

  进入2019年，合生创展集团有限公司（以下简称：合生）开始重启在公开市场拿地，除了旧改项目的加速外，收购、土地市场中出现的频次也更为常见，受到了众多关注。作为集团全国化战略布局中的一股重要支柱力量——上海区域公司也不遑多让。

  公开资料显示，8月29日，上海合生房地产开发有限公司以13.64亿元收购了新城杭州江干区的土地，涉及土地面积4.9万平方米；10月18日，昆山高新区5号宅地被上海合生房地产开发有限公司以11.78亿元拿下，成交楼面价6256元/平，溢价率3.51%。

  对于市场上“这可能代表一向以‘慢’为主导的合生创展，似乎有意开始加速了”传言，沈宇嵩直言，珠江、合生整体发展策略还是保持了董事局主席朱孟依定的“惠人达己，守正出奇”大方针，稳健拓展、深耕细作。“只不过从开发节奏来讲，各项目的节奏不一样，有一些项目到了一个释放期，或者项目自身到了一个释放期，或者项目到了可以去投放的这样一个条件。”

  作为上海地区公司的掌舵者，沈宇嵩一方面需要统筹各个项目的开发，保证所有开发的平衡配给；另一方面，还需要根据整个市场节奏来做相应开发量的控制。

  他进一步解释道，一方面基于公司整体的经营规模，合生、珠江会做全面的匹配。如，持有型项目的需求在放大时，必然要把流量型项目的量放大一些；另一方面，根据项目自身的节奏、市场的节奏，在具备条件的时候，合生、珠江会做合理的搭配，把这部分持有型项目的量释放出来，转化成新项目以及持有型的优质资产。“像有些持有型项目在建设阶段，属于净投入、没有到运营阶段，还没有办法实现完全的证券化，这就要靠流量型项目保证它稳定的推进。”

  “质量”为先

  自长三角区域一体化发展正式上升为国家战略，长三角一体化发展进入更高质量发展阶段，给不少房企带来了新的机遇和挑战。而自2002年，合生正式进驻上海，就开始积极拓展长三角热点城市，已布局苏州、宁波、杭州、昆山、慈溪、太仓等城市。

  沈宇嵩介绍，目前，上海区域公司在江浙沪的范围内，以上海为中心，把苏州、杭州、宁波、南京四个强二线城市作为环绕上海的一个点，再环绕这五个城市作为整体的发展区域。“像上海这类一线城市的核心位置以持有运营型的为主，宁波等二三线城市以销售型为主，进一步把这两种经营模式进行比较紧密的结合。”

  持续的深耕细作，也使得合生、珠江在上海区域市场收获颇丰。沈宇嵩透露，截至目前，上海区域公司今年的销售额已过百亿，接下来四季度还将产生30%的增量。

  在销售规模方面，沈宇嵩表示主要关注两个方面。第一，要稳步上升。如果一下子突飞猛进再一下子迅猛收缩，既资本市场评价不利，也对公司管理不利；第二，在这个过程中，要控制好销售型收益和持有运营型收益的合理结构。“这块的合理结构代表公司以后在资本市场上实力的强弱。”

  同时，他进一步表示，单纯从销售额来看，很难体现合生或者珠江的经营效益。“销售是体现利润的一个角度，就是销售的质量是什么样。在固定收益方面，我们整体持有物业在同行业占比相对较高，所以可以结合利润额和利润率方面数字一起来看经营效益。”

  的确，即使在众多房企追捧高周转模式的时期，合生、珠江仍一直保持着自身的节奏和步伐，把财务安全性、利润指标看得较重，其“利润”相较行业平均水平颇具优势。特别是在开发成本越来越高的房地产行业，毛利率超过40%的开发商，几不可见。

  据合生创展2019年半年报数据，截至6月30日，公司销售额约103.69亿元人民币，同比上升66.3%；营业额63.41亿元，同比上升52.1%；毛利为37.72亿港元，毛利率为52%，同比上升4%；核心利润为15.472亿港元，同比上升74.4%。

  强化优质资产逐步变现

  自1992年进军房地产业，27年来，合生、珠江形成住宅、商业、教育、医疗、酒店、产业、泛娱乐、城市更新八大多元业务板块，并以“酒店、会所、商业、教育、医疗、运动”六大社区中心组成住宅的优质配套运营。

  在业务朝着多元化发展的同时，合生、珠江也形成了以城市更新、三旧改造、产业园区合作、并购等“多元化”拿地模式作为新增土储的主要手段，积累了大量土地资源。据其2019年业绩中报，截至2019年6月30日，合生创展土地储备达2940万平方米。

  在保证未来扩张发展的同时，低成本土地有助于控制土地成本和利润水平的维持。但旧改项目、城市更新类项目往往存在改造速度慢、开发周期长、资金沉淀时间长等难点，对房企的操盘和资金要求较高。

  “从单项目开发周期来讲，肯定会长，因为它毕竟有土地整理的时间在，有整个前期规划的时间在，但你形成滚动开发模式后就会形成稳定的供应量了。”谈到旧改、城市更新项目的操盘时，沈宇嵩显得兴致勃勃，公司在城市更新、旧城改造、一二级联动方面积累了比较多的经验，目前已有很多项目进入滚动开发。“做这块的周期已经比较长了，所以在整个项目前期筹备的时间上，我们比做同类的公司要稍微快一点。”

  在上海区域公司土地储备方面，沈宇嵩告诉乐居财经，目前整体土地储备中，上海占大比例，上海周边城市以流量型项目为主。接下来，合生、珠江一方面会强化上海优质资产的逐步变现，另一方面会把周边流量型的规模继续扩大，来支持一些大型持有型项目的稳定推进。“目前在杭州、苏州、宁波我们都有一些项目在谈，相对来讲，我们会更注重拿地的质量，更注重拿地的风险控制。”

  以下是乐居财经与沈宇嵩精选对话：

  乐居财经：怎么看合生、珠江上海地区公司所在的市场环境？

  沈宇嵩：上海、苏州、杭州、宁波、南京整个一主四副的城市里，整体控制的态势在延续，如何保证项目的健康发展，是一个主控的方向；绕在这5个城市的市场在今年分化的速度会比去年更快。

  个人判断在今年的四季度以后到明年的上半年，这种分化会更加明显。所以，这个时候就取决于大家对整个大势的判断，是否能够让所选择的项目在分化时处于保持和上升的区域，而不是下行区域。

  乐居财经：在开拓新市场的过程中，需要做哪些重要功课？

  沈宇嵩：第一，一定周期市场走势的判断。你进到一个市场，对于市场三到五年市场走势的判断，这是首要的一个问题；

  第二，对一个市场的熟悉程度。即使在这边没有很多的项目，但你对市场要有相对充分的了解。原来或许可以靠市场上涨来弥补一些工作里精细化不足的问题，现在精细化必须做到位，这样就必须对属地有足够的了解；

  第三，整体的效率控制。现在全行业都是在强调效率控制，所以整体的运营效率控制这块，各家的差别并没有特别大。

  最后，看运气。到一些小节奏的时候其实包括市场的反应、客户的反应、项目表现都会有一些差异，在这里面你自己做到的是一半，看市场机遇还是一半。

  乐居财经：怎么看杭州市场近几年的发展变化？

  沈宇嵩：杭州市场是所有房企都想进入的一个市场；但凡在里面一直做的，冷热自知。

  随着经济发展，杭州整体产业结构、城市能级不断升级。从现在往前看十年，前5年，杭州市场冲高和冲低的波动非常大；近5年，通过地价、房价的控制，开始表现出趋向于上海的一些市场特征；现在的杭州随着城市能量的不断提升，已形成了较稳定的市场需求。在新的市场特征下，我们如何去找到新的生存空间，也就是在这里。

  乐居财经：今年是建国70周年，随着经济社会的发展，大家越来越关注美好生活，房地产也是为人们提供美好生活的一个重要途径。合生、珠江在这方面是如何思考的？会怎样去满足购房者美好生活的需求？

  沈宇嵩：我们有些常规产品是属于添砖加瓦型的，在相对明确的土地资源上，更加从使用者的角度来考虑，把产品相对更加完善一些。

  从开创型角度来讲的话，也就是我刚才提到的产城融合类。把人带来后，他以后的工作、生活、所有软条件的实现可能都是在同一个项目里面解决。原来受制于一些项目规模和受制于城市发展阶段，我们很多时候考虑很小范围的需求，现在就需要考虑到他15分钟生活圈，包括一些低龄教育、医疗、商业配套、居住配套、工作环境，包括基于此上的城市环境，在到城市界面，城市到未来十到二十年的发展趋势。

  于开发商来讲的话，实际上提给开发商的要求更高了，它要有经营一个小的城市的考虑，这样整体后续的发展才能够跟城市发展结合，跟整个城市发展导向更一致，也相对把风险能够控下来。

  乐居财经：看到一句话：“在以前粗放的发展模式下，一个英雄带着一群人可以做好。而现在要一个超级英雄带着一群英雄才可以做好。”您怎么看“英雄论”？

  沈宇嵩：个人认为房产行业里面不应该有英雄。第一，这个行业是资金极度密集型的；第二，它的产品的链条特别长；第三，从后续的发展趋势看，它对于整合的要求比较高。

  从这三个方面来看的话，真正的发展更多的首先是平台，其次是团队，个人英雄发展到一定阶段对一个组织其实是一个伤害，所以我不认为是一个英雄在带，而更多的是一个团队在一个平台上，去把一个平台的能力发挥出来，这点是关键。

文章来源:乐居财经