乐居财经 杨静姝 发自北京

  高手一招一式皆含深意。2019年上半年来,万达拿下多个地块开建万达广场,而这距离提出万达广场轻资产战略不过5年之久,万达广场有意从轻就重,是轻资产模式难推进,还是重资产更易操控?

  2014年万达年会,王健林首次提出万达广场的轻资产模式。在2016年工作报告中,他首肯转型轻资产的成功,并宣称万达商业轻资产探索出一种新模式——合作类万达广场。所谓的合作类万达广场就是对方出钱又出地,万达负责设计、建设指导、招商运营,净租金双方7比3分成。

  对于这种“坐享”三成之利的合作模式,王健林称其为万达轻资产模式的最高级形式。然而今年万达的“就重”操作,虽不明背后深意,却让人开始思考这种轻资产模式的利与弊。本期乐居财经探访万达商业向轻资产转型的首个合作类项目——槐房万达广场,细读万达广场自造商圈的幸与难。

  中小品牌填充大体量

  “万达广场就是城市中心”这是万达官网对万达广场的介绍,其中透露出万达广场对周边的辐射影响力及带动力。槐房村选择与万达合作建设万达广场或许就出于此目的。

  资料介绍,在2016年万达广场入驻的消息公布后,周边地块成为开发商争抢的热点。

  北京槐房万达广场南邻南苑机场和大兴区,北与公益西桥交界,多辆公交可直达,与地铁四号线紧邻。虽地铁未直接贯通广场,不过出站步行几百米即可到达,也算是方便。

  金属格栅水平线条为主题的外观,让万达广场在周边满是住宅区中显格外醒目,具有较高的辨识度。未进万达广场,先见迷你动物园,坐落在商场西南角,1号入口被这块“绿林”有所遮挡,对于初来者会有点摸不着方向。在广场外面体验业态的填充,足见万达经营团队为聚集人气所作的努力。

  走进商场,客流量不算稀少,多以周边中老年和小孩为主,这也许探访时段为工作日的上班时间段有关。地面四层,地下两层,其中一层为停车场,业态以餐饮和儿童体验类为主,300个国内外品牌品类丰富,整体处于中低端水平,且多以国产品牌为主。主力店主要由万达影城、万达宝贝王、大玩家、永辉超市、便(bian)宜坊、古德菲力健身、唐时圣宴KTV、联合电动、林氏木业、优衣库担纲。其中“万达系”自营商业品牌占面比例不小。

  “万达系商业品牌的较大面积融入,一方面反映了万达对自营品牌吸客的自信度;另一方面也折射出初期招商的困难。”业内专家分析称,选址在南城最大居住区和非商业区,相当于万达自造商圈,起步招商会比较吃力,一般而言,购物中心的培育期需要5-10年,自造商圈则需时更长。

  引客是摆在槐房万达广场的另一道难题,由万达操刀运营,专业度上无可厚非,要填充总建筑面积23万平方米的大体量,同时又要考虑引流,“低租型”、强体验、留客时间长的餐饮、儿童业态比较合适,但是这类业态占比过高反过来也减少了经营现金流的回报率。

  行业人士分析认为,自造商圈需要大体量去承载更多更丰富的业态组合来聚客,体量太小反而不容易引流,不过体量大会对招商造成很大压力,也就被迫让很多低端品牌掺杂进来。

  轻操作投资风险转移

  “企业经营的最高境界就是‘空手道’。”这是王健林多年前分享的观点,合作类轻资产模式便是该境界的真实写照。凭品牌就能赚钱,无风险分享三成净租金,不过,这也将大部分经营压力、投资风险转移到合作的投资方和业主方。

  槐房万达广场位于丰台区南苑乡的槐房村。众所周知,城南地区一直是北京经济和社会发展相对的低地,南城的产业发展、商业发展相对滞后。当然,“北贵南贱”不仅体现在经济贡献上,还体现在人口居住选择上。

  北京大学首都发展研究院院长李国平在接受《中国经济周刊》记者采访时,曾分析过由自然环境差异所造成的北京南北差异的原因。他解释道:“北京地区在气候上主要受蒙古高原的高压带影响,南城自然成为下风向,而北城则是上风向,这样一来北城占据了上风上水的先天优势,南城则要承受更多的空气污染和水污染,北城就成了达官贵人喜爱的地方,而南城则变成了平民娱乐休闲的场所。” 作为下风向的丰台和大兴更属于北京新兴的居住区域,不太受传统北京高端居住人口的“待见”,这也就造成了南城商业发展相对滞后的现状。

  商业环境、居住环境的相对偏弱,使得消费能力受到限制,客流的区域特性,这些因素都影响着万达广场的经营现金流。在乐居财经采访的过程中,1号正入口前的路段正处于建设中,给顾客的购物通道造成阻碍;在万达广场东北角,即任家庄路与槐房南路交叉入口的车流量、人流量较稀少。

  “针对服务周边居民的槐房万达广场开业不足三年,尚处于培育期,现阶段客流量还没有那么大,七成的净租金回报率便很难达到,这就让出钱出地的业主一方,承担了大部分的投资风险。”不愿透露姓名的业内人士分析道。

  不仅在经营压力、投资风险上更多由合作方承担,其实万达在合作中的表现有时也会让合作方产生困扰。长江商报就曾报道称:“在一些项目中,轻资产的合作方对万达颇有微辞,包括分成比例过高、过于强势、规矩太多等。”

  此外,关于万达轻资产模式的弊端,业内人士分析称:尽管轻资产看起来对万达的风险比较小,且更易获得物业升值收益,但对于万达而言,一直以来更多依赖的开发性物业销售收入的降低,也将在一段时间内使现金流明显减小,对于未来的发展规模来说,也很容易形成掣肘。

  同体槐房金街空铺冷清

  “盒子+街区+高层”是万达广场的整体布局规划,在2016年开业的槐房万达广场也遵循这样的设计。公开资料显示,总建筑23万平方米中包括购物中心、室外商业街等业态,所谓的街区或室外商业街便是有名的万达金街,不同于盒子(购物中心)的自持自营或受托管理,金街是将成品商铺散售给投资客和小业主。

  槐房万达广场的东侧与北侧(即沿着3号门入口的两侧)便盘踞着槐房金街,但是同体不同命,槐房金街均为空铺,无一开门,并且多数门上都贴着“转租”或者“转让”字样,整条街在冬日中显得异常冷清。

  从所处位置来看,槐房金街看似占据客流来向主入口的有利位置,但是明显可以看出,任家庄路与槐房南路作为规划的主干道交通效应至今尚未形成,无论是车流量还是人流量都相当稀少,致使它反而变成了槐房万达广场的背面,且在动线设计上两者处于互不干涉的状态,去万达广场需要穿过金街,但是进入万达广场的客流极少会导入到金街。

  “万达金街有万达广场“腰带”之称,两者以连体姿态出现,但万达对金街的运营管理几乎没有,金街商铺更多是承担着万达回笼资金的工具。”业内人士告诉乐居财经,很多投资人或品牌在购入商铺时,会想当然地以为紧邻万达广场,客流量应该不是问题,其实很多现实情况并不是如此。

  一位熟悉万达的业内人士解释道:“万达金街的运作模式,是将商铺散售之后便不再统一管理,而是将权利完全交由各个小业主,这就使得金街经营没有章法约束,品牌杂乱难有体系。”

文章来源:乐居财经