乐居财经讯 李礼 11月1日，天风证券发布大悦城季报点评。

  公司 2019 年三季报披露，本期实现营业收入 40.62 亿元，同比下降 4.85%，本期实现归属于上市公司股东的净利润 5.04 亿元，同比增长 70.64%。2019 年前三季度，公司实现营业收入 223.32 亿元，同口径同比上升 68.28%，实现归属于上市公司股东的净利润 24.35 亿元，同口径同比增长 47.08%。

  营业收入保持高增长态势，持有型物业提升毛利率

  2019 年第三季度净利润大幅增长，毛利率有所提升。2019 年前三季度，公司实现营业收入223.32 亿元，同比重组后上升 68.28%，实现归属于上市公司股东的净利润 24.35 亿元，同比重组后增长 47.08%。公司毛利率同比提升 6.4 个 PCT 至 48.4%，净利率同比下降 0.4 个 PCT至 16.8%，环比 18 年末攀升 2.6%；财务费率明显下降，销售、管理费用率稳定，2019 前三季度公司财务费用达 13.66 亿，同比增加 240.82%，主要系利息支出大幅增加所致，但财务费用率同比下降 2.5 个 PCT 至 6.1%，此外，销售费用率和管理费用率分别同比上涨 0.4%和 0.1%至 3.2%、4.4%。

  销售物业结转加快，持有物业稳步增长

  业绩实现主要依赖于商业地产租金及销售住宅收入两方面， 截至 2019 上半年，公司销售住宅签约面积为 112 万平方米，金额达 253.98 亿元，同比增长 62.86%。高销售增速下公司结算加快同比提升 138.78%至 148.85 亿元，截至 2019 前三季度，公司账面预收账款达到 317.00亿元，对地产业务业绩锁定比率较高，可供结算业绩较为充裕，预计全年结转收入维持大幅增长；持有物业方面 2019 年 H1 租金收入共计 26.64 亿元，同比增长 26.9%，其中购物中心收入合计 16.01 亿元，写字楼等收入合计 3.34 亿元，产业园等收入合计 2.22 亿元，线性外推下预计下半年也将维持 20%以上的租金收入增速。在产品布局方面，以在建的 “春风里”项目为代表的社区商业构建将深化显现商住协同效应。市场布局方面，公司在稳固核心城市群的商业地产经营之外，继续攻向准一线及二线城市，与西安、武汉、成都等城市均达成了战略合作意向，从而更好控制了拿地成本。

  长短期偿债压力尚可，现金流改善明显

  公司短期负债与 19 年年初相比提升明显，但由于持有现金数量水平较高，总体偿债压力并未明显增大。同时由于资产增厚，公司资产负债率 78.92%，扣预资产负债率 74.32%，环比年初分别变动-5.99、-5.69 个 PCT。报告期末持有货币资金 226.81 亿元，环比年初增加 18.6%，现金覆盖短期债务的倍数较高，达到 1.32。

  投资建议：公司作为拥有央企背景的商业地产龙头，预计 19 年公司销售型物业同比大幅加快结算，积极销售回流现金，而持有型物业租金保持稳定增长，中长期来看，公司未来将积极新增购物中心（大悦城及春风里项目），持有型物业收入长期增长可期，且公司优质资产价值将长期受益利率下行。考虑到公司三季报营收及业绩超出预期，我们将 19-20 年营收由 304.44亿元、386.15 亿元上调至 309.27 亿元、392.11 亿元，归母净利润分别由 27.07 亿元、31.86亿元调整为 29.29 亿元、36.89 亿元，对应 EPS 分别调整为 0.75 元、0.94 元，对应 PE 分别为10.3X、8.17X 倍，维持“买入”评级。

  风险提示：销售物业结转不及预期，商业地产竞争加剧

文章来源:乐居财经