乐居财经讯 李礼 10月28日，国盛证券发布万科 A（000002.SZ）研报。

  事件：公司发布 2019 年三季报，前三季度实现营收 2239 亿元，同比增长 27.2%,归母净利润 182.4 亿元，同比增长 30.4%，整体略超市场预期。实现销售额 4756 亿元，同比增长 10.2%，销售面积 3062 万方，同比增长 5.5%。

  已售未结资源充足，全年业绩高增可期。公司当前已售未结金额达 6362.4亿元，覆盖 18 年结算金额的 2.2 倍。前三季度竣工面积 1640 万方，占全年竣工目标的 53.3%，去年同期 59.1%。近 3 年竣工目标完成率 105%-142%。前三季度结算均价 1.46 万元/平，同比增长 12%。根据测算，预计公司本年结算面积为 2533 万平方米，对应结算收入增长 29%。

  拿地节奏收放自如，积极补仓一二线，权益比例回升。公司上半年公司新增土地总价/销售金额为 30%，第三季度该比例升至 65%。而第三季度百城宅地平均溢价率 11.75%，远低于上半年的 20.2%，显示出公司拿地节奏较有前瞻性。公司持续深耕一二线城市，新增土储中一二线权益地价占比 81%。新增土储权益面积占比 72.1%，较去年同期 54.1%有较大提升。

  可售资源充足，新开工好于预期，销售稳健增长。公司当前可售建面约1.15 亿方，覆盖 18 年销售面积 2.72 倍，土储充足。2019 年计划新开工面积 3609 万方，与 18 年新开工面积 4992.8 万方相比下降 27.7%。2019年前三季度新开工面积 3240 万方，占全年目标的 90%，高于去年同期的目标完成率 73%。预计全年销售金额增速 10%。

  综合毛利率提升，杠杆水平有所回落。公司 1-9 月综合毛利率 36%，同比提升 1.23 个百分点；其中房地产业务结算毛利率为 27.6%，同比略降0.2 个百分点；三费占比 8.0%，同比下降 0.9 个百分点；净利率 12.8%，同比提升 0.4 个百分点。净负债率 50.4%，同比下降 0.8 个百分点。

  维持“买入”评级。我们预计公司 2019 年至 2021 年营业收入为 3850 亿元/4828 亿元/5914 亿元，归母净利润为 426 亿元/518 亿元/617 亿元，EPS 为 3.77 元/4.58 元/5.46 元，当前股价对应 PE 为 6.9 倍/5.7 倍/4.8倍。目标价 32.0 元（对应 8.5 倍 PE）。

  风险提示：公司竣工及结算不及预期，结算毛利率不及预期，新业务拓展长期不达预期，融资收紧超预期。

文章来源:乐居财经