10月9日，深圳市房多多网络科技有限公司（以下简称“房多多”）正式向美国证券交易委员会递交招股书，计划交易代码为“DUO”。房多多拟募股募集最多1.5亿美元资金，用于增强研发能力，投资于技术、销售、营销和品牌推广、营运资本、以及包括为补充业务、资产和技术进行的潜在投资和收购等其他一般企业用途。

消息一出，外界再一次将目光投向房多多。多年来，房多多的关注度一直有升无减。从2014年开始，房多多就一直被传在为上市做计划。此次房多多以 “中国产业互联网SaaS第一股”的概念正式向美国证券交易委员会递交招股说明书。5年来各种上市传言尘埃落定的同时，其招股书披露的业绩状况却又引来一众投资者的讨论。

其中，资产负债率高达70%、应收账款占比过高、商业模式的盈利稳定性存疑，甚至有报道对房多多招股书披露的数据存疑。此外，中国资本观察发现，今年7月，房多多在工信部“2019年一季度用户个人信息保护检查”中被发现存在两项问题，被点名批评。

营收靠佣金   盈利靠金融服务

招股书显示，2016年-2019年上半年，房多多分别实现营业收入14.76亿元、17.09亿元、22.82亿元、16.042亿元人民币。营收的主要来源是交易的基本佣金收入。

而在净利润方面，房多多自2011年成立至2016年连年亏损，2016年全年净亏损3.321亿元，2017年才开始实现小幅盈利。2017年-2019年上半年，房多多净利润分别为65万元、1.04亿元、1.003亿元人民币。

对于近年来公司净利润扭亏为盈、净利润大幅提升的原因，房多多称是公司创新计划和其他增值服务收入，主要包括销售激励收入、特许经营收入、金融服务收入、贷款便利服务收入以及向注册代理人和市场参与者提供的其他增值服务收入的增加。

值得注意的是，与佣金收入相比，房多多金融服务收入贡献的营收实在微乎其微。

数据显示，2016-2018年，房多多的佣金收入分别为14亿元、17亿元、20亿元；而同期创新计划和其他增值服务收入则分别为0.5亿元、1.47亿元和2.48亿元。

而今年上半年，创新计划和其他增值服务收入就出现了下滑迹象，已经下降至0.67亿元人民币。较去年同期的1.17亿元，减少42.7%。因此，投资者们不得不担心此类“创新计划和其他增值服务收入”的盈利稳定性问题。房多多在招股书中也承认“可能无法继续增长或维持历史增长率或盈利能力”。

对此，中国资本观察采访房多多对该类收入增长的影响因素是否有所把握？房多多回复认为，中国住宅地产市场在持续增长、市场机会巨大。公司也会进一步改善SaaS、使经纪商户依赖房多多。

与近年来净利润增长趋势相反的是，房多多资产负债率超过70%，应收账款占流动资产的总额比例也近70%。

根据招股书的数据核算，2016年-2019年上半年，房多多的资产负债率分别为57.92%、73.52%、70.51%、70.3%。

2019年上半年，房多多的应收账款为18.52亿元，占流动资产的总额比例为68.72%。同时，2019年上半年的应收帐款高于2018年全年的应收帐款数据，这说明上半年房多多的回款情况并没有好转。

华丽数据遭质疑

房多多招股书披露，2017年-2019年上半年，公司的闭环交易总额（GMV）分别为739亿元、1137亿元、913亿元。GMV是一个线上交易的总成交额，一般适用于电子商务平台。它反映的是，公司在平台上创造的总交易额，代表着公司的天花板的高度。

同时，房多多披露，截至2018年，中国有将近200万名房地产经纪商户中，房多多平台的注册经纪商户数超过91万名，渗透率超过45%；截至2019年上半年，房多多平台拥有超过107万名注册经纪商户。

于是，媒体“金融市场”为房多多算了一笔“账”。首先，报道认为，作为房产交易，房多多一年的总GMV只有1000亿元太少；其次，一年1000亿元的GMV，一共107万名注册经纪人，那么，每个经纪人一年创造的GMV只有10万元。一套房100平米，单价8000元，套总价平均即为80万元。

人均GMV是10万元，就意味着，在房多多平台上，平均8个经纪人加在一起，一年才卖出去一套房。按2%费率看，一个经纪人一整年的平均佣金收入只有2000元。

这样看来，数据显然是不合理的。于是金融市场做出了4个推测。一是房多多链接的注册经纪人数量是假的；二是房多多平台上真正活跃的经纪人数量相当之低；三是房多多一年1000亿元的GMV数字有水分；四是房多多的利润与收入来源，不是平台模式，而另有捷径。

对此，房多多回复中国资本观察：“截至2019年上半年，房多多的闭环GMV达到913亿，活跃经纪人26万，闭环经纪人3万。准确说来，房多多的闭环交易额由平台内的闭环经纪人进行的交易而形成。”

由此可见，房多多平台真正创造收益的经纪人只有3万人，那么这“107万名注册经纪商户”的数据从何而来？

中国资本观察发现，今年7月，工信部发布了2019年第一季度电信服务质量通告并公布一季度用户个人信息保护检查发现问题的互联网企业名单。房多多赫然在列，被工信部点名批评。

房多多存在的问题是“未公示用户个人信息收集”“使用规则未提供账号注销服务”这两项。后者理解起来就是，一旦你注册了房多多平台，是无法注销账号的。而APP使用大家都了解，很多时候并不是以长久使用为目的下载注册的。所以常规APP都会提供“注销账户”的功能。而房多多偏偏没有。

这似乎解释了为何房多多会有107万名注册经纪商户，而闭环经纪人只有3万名。

根据易观千帆指数显示，2019年8月，安居客的月活指数为1928万，房天下的月活指数为353.1万，链家的月活指数为542.4万，而房多多的月活指数只有21.8万，还不及头部机构的1/10。

对于被工信部点名批评的问题，房多多回应中国资本观察：“今年六月接到相关部门通知，已第一时间对系统进行了检查和调整。当时公告文件出台，因是对查询情况的公示，此前接到通知，我司已进行整改。”

而对于最终选择在奔赴美国上市，而没有像去年媒体报道的在港股IPO的原因，房多多回复道：“美国是成熟的资本主义市场，纳斯达克拥有着较高的处理效率与完善的制度体系。对拥有互联网基因的科技企业房多多而言，在美国上市是现阶段最优的选择。”而且提出：“房多多并未公开表示过会在香港上市”。

产业经济观察专家梁振鹏认为，从目前的市场来看，安居客、房天下、贝壳找房，链家、我爱我家等市场份额都高于房多多。房多多选择在美国上市，主要是因为美国交易市场融资方便，如果是A股，可能要等好多年，还不一定能审批。

撰文：颜兰一

编辑：陌

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