开发物业，是房企营业额、利润额的重要支撑，若开发物业发展态势出现疲软，则将影响房企的一系列经营指标。

从华润置地（01109.HK）2019年中期业绩公告来看，今年上半年，其开发物业锋芒出现了明显消退，对集团的业绩影响甚至从拉动，变为了拉低。

增速放缓之签约额

今年上半年，华润置地实现签约额1188亿元，同比增长26.0%；实现签约面积626万平米，同比增长9.6%。而去年同期，即2018年上半年时候，华润置地的签约额同比增速为36.3%，签约面积同比增速为25.7%。两个指标都下滑了超过10个百分点。

从六大区的销售贡献看，与去年同期相比，华北、华东、华南大区的业绩贡献占比呈上升状，而华西、东北、华中三大区占比出现下降。此外，去年上半年贡献了110.15亿元签约额，占比11.7%的其他区域，今年未在报告中体现。

增速放缓之营业额

第二个增速放缓的指标，是营收。上半年，华润置地实现营业额458.5亿元，同比增长4.7%。与去年时候40.4%的同比增长率相比，华润上半年的营收增速可谓大减，营收水平几乎不变。

具体来看，去年同期增长42.5%的开发物业营业额，今年上半年按年只增长了0.3%，为366.1亿元。

而去年同期增长22.1%投资物业（包括酒店经营）租金收入，今年上半年的增长率提高到了30.4%，为57.0亿元。

开发物业营业额增速的几乎停滞，主要源于华东和华南两个主力大区结算营业额的下降。其中华东大区的结算从去年上半年的128.24亿元下降到今年上半年的59.77亿元，华南大区由139.62亿元下降到86.73亿元。虽然另外五个区域的结算额同比共计增加了122.61元，但上述两个大区同比减少的结算额达到了121.37亿元。此消彼长之下，未能实现营收拉动。

增速放缓之现金流

报告期末，华润置地的现金及银行结存为631.59亿元，同比增加3.76%。但比2018年同期时候34.74%的增长率，同样出现了明显的放缓。

但还好期末华润置地一年内需要偿还的有息借款（银行借贷和优先票据、中期票据之和）为151.94亿元，同比减少了52.52%，财务风险上依然很可控。

增速放缓之净利润

上半年里，华润置地实现了146.23亿元净利润，同比增长36.58%。计入投资物业评估增值后的股东应占溢利127.3亿元，同比增长43.8%。扣非后则为81.1亿元，同比增长11.3%。

而去年同期时候，华润置地的净利润同比增长率为72.13%，股东应占净利润同比增幅为96.1%，扣非后的增幅为151.8%

开发物业拉低整体毛利率

上述几个指标的增速放缓，很大程度上都与华润置地上半年集团开发物业状态疲软有关，甚至拉低了集团的毛利。上半年，因结算项目结构变化，开发物业的结算为毛利率36.0%，与去年同期的48.6%相比，下降了12.6个百分点。这也直接拉低了华润置地上半年的综合毛利与毛利率——毛利润为176.2亿元，同比减少了17%。而毛利率从去年同期的48.1%下降至38.2%。

投资物业锋芒显现

相比之下，投资物业上半年的发展成果则十分可喜。同比增长30.4%的板块整体营业额中，购物中心业务营业额42.9亿元，同比增长39.5%;写字楼业务营业额6.9亿元，同比增长11.9%;酒店业务营业额7.2亿元，同比增长5.6%。投资物业整体毛利率由去年同期的66.6%小幅上升至67.6%。

截至上半年末，华润置地已经拥有总建筑面积949.79万平米的在营投资物业规模。其中，购物中心方面，已开业万象城/万象天地22个，万象汇/五彩城13个，储备项目48个。另有管理输出购物中心项目27个，其中在营项目18个，储备项目9个。

而在建、拟建的投资物业总楼面面积也同样达到了969.94万平米。整个投资物业资产账面总值为1402.5亿元。

​