华南城集团董事会主席郑松兴

  乐居财经 吴诗如 发自深圳

  上市的第十个年头，华南城（01668，HK）的业绩表现却还停留在5年前。

  6月26日晚间，华南城发布截至2019年3月31日的全年业绩公告。年报披露，报告期内，华南城实现合约销售达146.8亿港元，较去年同期增长22%，未达此前定下的160亿港元年度销售目标，仅完成91.73%。

  总收入增加9.2%至102.7亿港元，主要原因是本年度透过融资租赁出售深圳项目物业增加及整体持续性收入增加所致，其中，持续性收入增长2.95亿港元至23.1亿港元，以物业管理及仓储与物流板块增长较明显，分别增长53.2%与32.7%。

  2018/19财年，华南城的毛利增加9.1%至44.4亿港元，毛利率达43%，与上一财年持平。净利润为32.5亿港元，相比2018年减少27.9%，华南城方面表示，主要由于投资物业公允价值收益减少所致，核心净利润增加8.8%至17.5亿港元。

  债务方面，截至2019年3月31日，华南城总计息债务为343亿港元，较2018年3月31日减少46亿港元。年内到期债务为152.9亿港元，其现金储备仅93.6亿港元，其中不受限制现金及x现金等价物约为59.3亿港元，相较2018年3月31日减少约22.7亿港元，离覆盖短债有近94亿港元的差距。

  若回顾华南城过去5年的财报数据，会发现，从2009年上市至2016年，其业绩表现是一条抛物线， 2014年是最高点，此后一路下滑，直至2017年才缓慢回升。这个曾经被腾讯和中洲控股看好的企业，为何走出了这样一条曲线？

  高光与困境

  2009年9月，成立7年的华南城在香港主板上市，彼时华南城主营的物业项目是位于深圳的综合物流及展示交易中心展示位——深圳华南城，这是当时国内大型综合物流及展示交易中心发展运营商，也是华南城的首个项目。此后，深圳华南城项目的模式被快速复制至其他城市，截至目前，华南城分别在南昌、南宁、西安等8座城市建有华南城项目。

  不过，尽管10年圈地8城，华南城的运营模式一直备受争议——华南城通过与当地政府合作，以低廉价格获取仓储用地，但在推进华南城项目过程中，其改变土地使用用途、大肆出售住宅引发市场质疑。

  2012年，华南城在南宁、南昌、西安、郑州等地的四个项目涉嫌多项土地违规行为，包括仓储用地实施商业开发、甚至建设商用住宅，土地尚未出让、工地已开工多时等，这场“土地危机”致华南城股票一度停牌。

  2014年，华南城启动“实体+网络”转型，获腾讯以15亿港元认购6.8亿股新股。同时，其以总代价2250万美元战略投资中小企业B2B采购交易平台马可波罗网，打造中国最大的中小企业O2O生态产业链。这一年，也是华南城上市以来股价的巅峰所在，最高涨至4.99港元。

  高光时刻没有持续太久，其业绩表现便迎来大滑坡。

  2013/14财年，华南城合约销售额为141.1亿港元，首次突破百亿大关。2014/15财年该数值为113.2亿港元，2015/16财年为66.28亿港元，在2013/14财年的基础上腰斩。对此，华南城将其归结为中国经济发展进入“新常态”增速放缓，物业销售受到直接影响，同时中小企业直接需求被削弱，致主业难以保持活力。

  直至2016/17财年，华南城的合约销售额、营收、净利润才重获正增长，住宅销售额的大幅增长功不可没。据财报显示，该财政年度华南城住宅物业销售增长194.4%,占合约销售额的79%。

  业绩靠卖房

  事实上，以综合商贸物流为主业的华南城一直强调自己“与房地产行业不同”，但并没有改变其营收方面对物业销售的倚重。

  2016/17财年、2017/18财年以及2018/19财年，华南城的物业销售收入在营收中的占比为73.9%、76.9%、72.7%。这意味着，华南城租赁物业、物业管理、仓储与物流服务、奥特莱斯运营以及电子商贸等五大核心业务对营收的贡献不足三成。

  在物业销售中，住宅销售是主力。

  2014/2015财年至2017/18财年间，华南城住宅销售收入分别为13.54亿港元、11.65亿港元、37.88亿港元、52.14亿港元，占总合约销售比例分别是22.6%、35%、79%、84.5%，2018/19财年其住宅销售额为57.2亿港元，占比有所下降，但仍接近八成。

  新一财年，华南城对物业的开发和销售策略或将强化。这一点，从其去年的拿地策略可看出。2018/19财年，华南城斥资约13.33亿元人民币，为哈尔滨及郑州等地的项目增购约150.3万平方米的可建筑面积的土地，土地用途以住宅和商业为主。

  此外，在6月27日的业绩发布会上，华南城首席财务总监许进业谈及新财年160亿港元的销售目标时称：“商办和公寓今年可以超过100亿港元，而住宅今年也可以有150亿港元的货值。”其表示，按250亿港元的货值来计算，公司目标去化率大概在64%左右。同时，管理层补充称，如果必要的话，随时可以将出租性物业转手出售。

  管理层同样对持续性收入寄予厚望。过去四年，华南城持续性收入占总收入的比例依次为23.15%、20.36%、21.48%、22.53%，与物业销售的比例基本维持在2：8左右。而华南城方面表示，未来持续性收入的上涨速度会加快，销售收入会相对平稳，不追求合约销售规模。华南城副主席冯星航提出：“希望持续性收入可以每年增加20%-30%，随着公司运营能力的提升，是可以实现的。”

  在销售目标的达成上已经“失约”好几次的华南城，这一次，却很有信心。

文章来源:乐居财经