昨天（2019年6月20日）下午，西安市住房保障与房屋管理局官方发布了《西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组关于进一步加强住房市场调控管理的通知》，标志2017年6月28日以来的近两年时间以来，西安楼市限购调控政策的进一步加强。

自此，西安市房产圈内流传已久的楼市限购政策加码的消息终于算是靴子落地了。只不过正式消息和之前流传的小道消息比较，略有点出入，将时间从7月1日提前到了6月20日，外地户籍购房人的社保要求不是3年，而是5年。  

文件主要核心内容主要有：

将2019年6月20日的限购调控政策，对比之前2017年6月28日的限购政策，可以看出西安市做了以下关键内容的调整：

从宏观角度来看：西安房价目前已经连续上涨了39个月，也就是三年多的时间一直在上涨，而且从2018年12月以来，西安连续6个月成为全国房价同比涨幅最大城市。

两天前，也就是2019年6月18日，国家统计局公布了5月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，其中西安新房价格环比上涨2%，同比涨幅24.4%，不论是环比还是同比，这个房价数据结果都在全国70个大中城市中涨幅最高的。 

同时根据克而瑞数据，2019年5月份，西安市商品住宅公示均价13931元/平方米，而在2019年的4月份，西安均价为13557元/平方米，5月对比4月环比上月上涨了2.8%。对于购房人买房实际感知而言，五月份的房源价格甚至要高于这一水平。

从中观角度来看：尤其年初以来，西安去年积压未上市的高端楼盘纷纷面市，动辄出现三万多的住宅楼盘，从整体上拉高了西安的房价。

西安市很敏感地注意到了最近一段时期以来的房价上涨的信号，所以6月初开始控制新楼盘备案上市，一度出现了二十来天没有新盘房源进行备案价格公示，然后又迅速出手释放了27个楼盘房源，价格一经公布，购房人舆论一片哗然，基本上2019年第15批房源价格完全没有涨幅，甚至有些楼盘略低于此前价格。

从微观楼盘分析：今年以来，大多数的楼盘登记数据飘红，需要进行公证摇号抢房。

最为典型的就是，6月中旬以来，万科在曲江开发的一个楼盘（万科翡翠国际）出现了7368人登记摇号抢购396套房的景象；紧接着，万科另外一个曲江楼盘（万科城市之光）的登记情况也出现了购房人数与房源数比例超过10：1的境况。

究其原因，一方面，新房源的备案价格被官方人为控制压低，另外一方面，不论是初次购房需求，还是改善型购房需求，甚至是投资性需求，都极为旺盛。对于某些楼盘的登记摇号，广大购房人甚至戏谑，就是买彩票，摇中了就可以收获几十万的一二手房的账面差价收益。所以，就出现了摇啊摇，不摇白不摇。

就现状而言，西安房价的上涨，一方面是社会各界对于西安城市发展前景未来的看好和西安城市落户政策的宽松所致；另外一方面也是因为西安过去的房价基数过低，一旦补涨起来，就显得涨幅过大。

在如何看待西安房价问题上，有两类人的看法很有趣，一种认为现在一万多的价格就是泡沫遍地；一种觉得西安房价有望冲击两三万，现在这个价格才是筑底。

在我看来，房价从来都是一个诸多因素综合影响的结果，既要考虑到单一因素产生的影响，也要考虑其他因素的牵制作用。

纵向来看，西安的新房价格在这两三年时间确确实实地翻倍了。这一波行情从2017年开始启动，从6000-7000的无人问津，到目前的12000-14000的炙手可热，大家都很清楚，不需要我再赘述。

需要强调的是横向比较。

如果说纵向比较是和自己的过去对比的话，那么横向对比就是和自己同级别同层次的城市来进行对比。

即便是西安房价涨至现在，横向对比同类型同级别的城市，西安的房价仍然不算突出。不说北上深（均价5万以上），甚至不必说广州天津杭州南京厦门福州青岛东莞苏州宁波等城市（均价2-4万），就是对比邻近城市，武汉、郑州、成都、合肥、石家庄、重庆（主城区），西安房价仍然明显低于这些邻近城市。西安房价目前也仅仅比长沙、太原、兰州、昆明略高出1000-2000元。

一方面，是人为压低楼盘备案价格，房价低于同级别城市，且一二手房价格倒挂；另外一方面，落户购房资格又放的十分宽松。所以，遇到综合条件不错的楼盘，但凡有钱有购房资格，哪有不争抢的道理呢？

因此，这次限购调控升级的出发点，明显就是控制购房需求端，减少短期内符合购房条件的人数。

说到620西安楼市新政对于西安楼市的影响，我认为应该是价稳量稳的局面，供需失衡的局面会得到缓解，购房人应该会迎来一个比较从容购房的局面。

把握文件的主要精神，文件说的非常清楚，是为深入贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，坚决遏制投资投机性购房需求，稳定住房市场发展。

总体而言，其实西安的620新政并不是非常严格，从全国范围来看，在房价一万出头的城市里面，也依旧属于相对比较宽松一类的购房限购政策。

目前，省会城市里面，限购政策相对严格的是长沙，长沙要求落户满一年且稳定就业，或缴纳社保个税24个月。

即便是临近的成都，限购政策也要比西安严格。比如单就新落户的购房资格而言，成都往往要求落户两年，不满两年往往还要求12个月社保。

很多人其实光顾着盯着6.20西安本地楼市的限购文件，忽视了前一天6.19的国务院常务会议的内容。

据相关新闻报道，李克强6月19日主持召开国务院常务会议 部署推进城镇老旧小区改造等工作。

将6.19国务院常务会议精神和6.20西安楼市限购调控新政，结合起来思考，再联系2018年西安市出台的《西安市进一步加强重点历史文化区域管控疏解人口降低密度的规划管理意见》，可以预见西安二环主城区老旧小区改造工作也将会迅速展开。

一旦老旧小区从拆迁预期变为改造现实，西安主城区的土地供应会越来越紧缺，更多新楼盘和新房子将来只会越来越集中于新兴城区，西安的三环外乃至西咸新区将成为各大房企极力竞争的主战场。这些区域基本都是西安620楼市新政中的非限购区域，所以随着时间的推移，未来西安楼市的主要看点也会越来越多地转移到这些非限购区域。

既然限购政策进行了进一步的调整，那么就替大龄未婚青年和刚性改善家庭说几句话，提一点意见和建议：